O mercado de fundos imobiliários em março de 2025

Olá, investidor(a)!

Para começarmos este relatório, trouxemos uma tabela que traz o fechamento do mês dos principais índices e bolsas no mundo:

Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass

Estados Unidos

Como dissemos em relatórios anteriores, o início deste ano está sendo bastante impactado pelas políticas tarifárias do presidente Donald Trump e sua equipe econômica.

O presidente americano anunciou planos de tarifas abrangentes em mais de 180 países, que começaram a ser implementadas no dia 2 de abril. Detalharemos mais no próximo relatório mensal, pois o impacto destas mudanças apareceu nos preços dos ativos em abril.

Ressaltamos que tarifas exercem pressões nos preços, de modo que puxa a inflação para cima. O Índice de Preços (PCE, na sigla em inglês) já apresenta sinais de estabilização em 2,5% até fevereiro de 2025, ou seja, ainda não tivemos um impacto total observado no índice de inflação utilizado pelo Federal Reserve (FED). Um trade-off (perde-ganha) pode recair sobre a autoridade monetária dos EUA: com a guerra comercial pressionando inflação, fato que ensejaria necessidade de se manter os juros mais altos por mais tempo – ou, em último caso, até a aumentar – para que a meta de inflação de 2% seja atingida, ou, com a economia dos EUA eventualmente entrando em recessão, juros mais baixos poderiam ser utilizados. A leitura do cenário é desafiadora e requer frieza por parte dos investidores.

Fonte: U.S. Bureau of Economic Analysis

Este aumento nas incertezas exige que o Banco Central Americano passe a ser ainda mais cauteloso para controlar a inflação. Inclusive, a autoridade monetária decidiu, no dia 19 de março, manter a taxa de juros entre 4,25% e 4,50%, em linha com o esperado.

Segundo a CME FedWatch, ferramenta que calcula as possibilidades de mudanças nos juros americanos conforme implícito nos preços futuros de Fed Funds em 30 dias, o mercado precifica uma probabilidade de 73,9% de novamente haver uma manutenção de juros na próxima reunião, que ocorrerá em 07 de maio.

Fonte: CME Group | Data: 08/04/2025

Brasil

No Brasil, em março tivemos um tom otimista e os principais ativos de renda variável apresentaram alta expressiva, indo em contramão com as bolsas mundiais.

Grande parte da alta veio através do fluxo de investidores estrangeiros que aumentaram suas posições em ações brasileiras, mostrando a percepção de que a nossa bolsa estava descontada, aos olhos dos investidores internacionais.

Além disso, em março tivemos a reunião do comitê de política monetária do Banco Central do Brasil, em que foi anunciado um aumento de 1,00% na taxa básica de juros do Brasil, decisão que já era esperada pelo mercado, dado que o Banco Central já tinha sinalizado desde o final do ano passado de que a Taxa Selic chegaria até o nível atual, de 14,25% no 1T25.

Acontece que o mercado estaria de olho se haveria a possibilidade de uma nova alta nas próximas reuniões, dado que as principais instituições financeiras projetam uma Taxa Selic em 15% para o fim deste ciclo de alta. Dito e feito, pois no comunicado da decisão em 19 de março, nossa autoridade monetária trouxe essa possibilidade de mais aumentos, caso a inflação continue persistindo em patamares elevados.

De fato, não somente as projeções do mercado indicam uma inflação acima do intervalo máximo da meta de 3%, como também é esperado pelo Banco Central em seu cenário de referência para 2025 uma inflação acima do valor máximo (4,5%).

Fonte: Banco Central do Brasil

No último Relatório Focus do mês (com dados coletados em 21 de fevereiro e divulgados em 24 de fevereiro), observamos que as principais instituições financeiras possuíam uma previsão de inflação em 5,65% para 2025, acima da meta estipulada pelo Banco Central.

Fonte: Banco Central do Brasil | Data de divulgação: 31/03/2025

IPCA de março de 2025

O IPCA (índice de preços ao consumidor amplo, calculado pelo IBGE e utilizado no sistema de metas de inflação) registrou alta de 0,56%, aderente às expectativas de mercado, tratando da segunda maior marca para o mês de março nos últimos 22 anos, ficando atrás apenas de março de 2023 quando registrou alta de 0,71%.

Fonte: IBGE

Todos os 9 grupos que compõem o IPCA registraram alta no mês, com destaque, mais uma vez, para Alimentos e Bebidas que subiu 1,17% e reprentou 0,25% do total de 0,56%. Neste grupo, os vilões foram tomate (+22,55%), ovo de galinha (+13,13%) e café moído (+8,14%).

Fonte: IBGE | Elaboração: Finclass

No acumulado 12 meses o índice atingiu o nível de 5,48%, maior patamar desde fev/23 (+5,59%), lembrando que a meta de inflação perseguida pelo Banco Central é 3,00%, com intervalo de tolerência de 1,50%, ou seja, o IPCA acumulado 12 meses poderia ficar acomodado no intervalor 1,50% até 4,50%, isto é, atualmente temos inflação acima do teto da meta.

Fonte: Economatica | Elaborado por Finclass

IGP-M de março de 2025

O IGP-M (índice de inflação calculado pela FGV e muito utilizado para o reajuste de contratos imobiliários, prestação de serviços, energia e telefonia) caiu -0,34%, bem abaixo da projeção de -0,16%. Vale lembrar que o período de referência vai do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de coleta. O índice encontra-se em 8,58% no acumulado de 12 meses. A maior pressão para a queda veio dos preços de atacado, (IPA-M), influenciado pelo minério de ferro que recuou em meio as preocupações com o atual cenário de guerra comercial que vivemos.

Fonte: FGV IBRE

Fonte: FGV IBRE | Elaboração: Finclass

Curva de juros futuros

Em março, observamos uma queda de 20 (0,20%) a 30 (0,30%) pontos-base na curva de juros futuros, na ponta longa (cinco anos ou mais de prazo), em relação ao mês anterior, refletindo uma melhora na percepção do mercado, mas ainda em patamares historicamente elevados. Lembre-se que, juros longos mais elevados geram pressão negativa nos preços dos ativos de risco, tais como ações e fundos imobiliários.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

O mercado de fundos imobiliários

As principais notícias do setor

HGRE11: Alienação do Edifício Prado Velho

O HGRE11, fundo imobiliário de escritórios, anunciou a venda de um de seus edifícios localizados em Curitiba. O valor de venda foi de R$ 43,55 milhões, sendo que o imóvel foi adquirido em 2012 pelo valor de R$ 24,87 milhões, fazendo jus a um lucro de R$ 18,68 milhões (cerca de R$ 1,58/cota).

HGRU11: Alienação de imóvel locado para a Pernambucanas

O HGRU11, fundo imobiliário de renda urbana, anunciou a venda de um imóvel locado para a Pernambucanas, localizado em Ibiporã – Paraná. O valor de venda foi de R$ 4,93 milhões, sendo que o imóvel foi adquirido em 2020 por R$ 3,57 milhões. Isso representa um lucro de R$ 1,36 milhões (cerca de R$ 0,06/cota).

GARE11: Conclusão da venda do Imóvel BRF Visa

O GARE11, fundo imobiliário de renda urbana com certa participação em galpões logísticos, concluiu a venda do galpão locado para a BRF, localizado em Santo Antão. O valor foi de R$ 273,44 milhões, gerando um lucro de R$ 71,5 milhões (aproximadamente R$ 0,48/cota).

Desempenho do IFIX

Em março, os três principais índices de renda variável que observamos (Ibovespa, IMOB e IFIX) apresentaram alta, acumulando ganhos de 6,08%, 9,61% e 6,14% no mês, respectivamente. No ano, fecharam o 1T25 com   altas robustas.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Retorno por setor

Abaixo, mostramos o gráfico do retorno separado entre os principais setores para fundos imobiliários. Em março, observamos que todos os segmentos registraram variação positiva, com destaque aos FIIs de Shopping Centers que variaram 8,46%, enquanto o segmento de renda urbana apresentou a menor alta, com 4,87%.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Dividend Yield anualizado

Referente ao Dividend Yield anualizado por setor, novamente os que registraram maior valor foram o segmento de papel e FOFs. Como os FOFs registram forte desvalorização, isso contribui para um DY maior (lembrando que o cálculo do Dividend Yield se faz dividindo o dividendo pago pelo preço da cota, logo, quanto menor o preço ou quanto maior o dividendo pago, maior será o Dividend Yield). Já o IFIX terminou o mês com um DY anualizado de 13,21%, menor comparado ao mês anterior (efeito matemático da elevação do denominador do cálculo, ou seja, do valor de mercado das cotas).

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

P/VP por setor

Trazendo o valor de mercado sobre o valor patrimonial de cada um dos setores (P/VP), seguem sendo os segmentos de Papel e de Renda Urbana aqueles que apresentam os menores descontos em relação ao seu valor patrimonial. Já o segmento de Escritórios continua com o maior deságio em todos os segmentos.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Dividend Yield ponderado do IFIX vs IPCA

Você, que nos acompanha neste relatório mensal há mais tempo, sabe que costumeiramente comparamos o Dividend Yield ponderado do IFIX com a taxa do Tesouro IPCA+, utilizada como referência - neste caso, utilizamos aquela com vencimento em 2035.

Com um DY ponderado do IFIX de 13,21%, temos um prêmio de 561 pontos-base (5,61%) em relação à taxa do Tesouro IPCA+ 2035, que encerrou o mês em 7,60% ao ano, menor do que o mês passado. Esse prêmio ainda é superior ao prêmio médio verificado ao longo dos últimos 10 anos do IFIX, que se situa no patamar de aproximadamente 290 pontos-base (2,9%).

Top 10 melhores e piores performances

O SARE11, fundo imobiliário de escritórios registrou o maior retorno em março, com alta de 21,13%, na esteira de notícia de venda de todos os seus ativos. Já o fundo imobiliário com a maior queda foi o HTMX11, do segmento hoteleiro.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Carteiras Finclass

Nossas carteiras de Valorização e de Renda mantiveram-se inalteradas neste mês, e permanecem com retorno acumulado acima do benchmark (o IFIX).

Fonte: Quantum | Elaboração: Finclass

Resultados dos FIIs recomendados

No total dos 17 FIIs recomendados, novamente grande parte dos FIIs recomendados obtiveram retorno acima do nosso benchmark. Além disso, nenhum registrou desvalorização neste mês.

Fonte: Bloomberg | Elaboração: Finclass

Carteira de Renda

Lembrando que, na Carteira de Renda, o total de FIIs é de 40%. Ao observarmos apenas esta fatia, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:

Fonte: Finclass

Os FIIs recomendados na carteira de Renda divulgaram os seguintes rendimentos no mês:

Fonte: Broadcast | Elaboração: Finclass

Carteira de valorização

Considerando a alocação mais ampla em FIIs recomendados na Carteira de Valorização, com patrimônio a partir de R$ 100 mil, veja a seguir a configuração recomendada. Para saber a lista de recomendados para carteiras com patrimônio inferior a este patamar, acesse a área de Recomendados, no site da Finclass.

Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Valorização é de 15%. Ao observarmos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:

Fonte: Finclass

Os FIIs recomendados na Carteira de Valorização divulgaram os seguintes rendimentos no mês:

Fonte: Finclass

Seção especial: FIIs que estavam na carteira “O Melhor dos Fundos Imobiliários” e não estão em nenhuma carteira Finclass (Renda ou Valorização)

No momento da fusão entre Finclass e Spiti, quando adotamos exclusivamente as soluções de carteira completas (Valorização e Renda), a construção de tais portfólios fez com que alguns FIIs, anteriormente recomendados, deixassem de estar em qualquer uma das carteiras.

Para minimizar o impacto da mudança aos assinantes que estavam na Spiti, e agora estão na Finclass, assumimos o compromisso de manter a cobertura destes FIIs. Quando for o momento em que entendermos ser o ideal para desmontar a posição, informaremos com um relatório de recomendação de venda. 

É importante salientar que não existe recomendação de compra para tais FIIs; apenas há a liberdade de manter os ativos já existentes em carteira, sem novos aportes. Portanto, se você preferir não ajustar imediatamente sua alocação em FIIs, conforme indicado na Carteira de Renda ou de Valorização, a decisão é sua. Seus investimentos, suas regras!

Enquanto esse momento de venda não se materializa, por meio do relatório de recomendação, nos relatórios mensais de atualização sobre o mercado de fundos imobiliários, teremos um capítulo dedicado exclusivamente a analisar como tais FIIs se comportaram no mês. 

O FII em questão a ser tratado é o único que restou: AIEC11.

AIEC11

O Fundo apresentou um retorno positivo de 6,02% no mês (incluindo dividendos). O P/VP ficou em 0,59, representando um desconto de 41% em relação ao seu montante patrimonial. A cota encerrou o mês no valor de R$ 46,50.

No mês, o AIEC11 gerou resultado de R$ 0,20/cota, e distribuiu R$ 0,32/cota. Isso equivale a um DY no mês de 0,69% e um DY anualizado de 8,6%.

Vale pontuar que o dividendo recorrente do fundo é maior do que o valor pago neste mês. Como os novos locatários do Edifício Rochaverá assinaram contrato recentemente, é de se esperar que houvesse um período de carência, prática comum da indústria.

Referente a obras e modernizações, o fundo reportou que vem trabalhando em melhorias no Edifício Rochaverá Tower D, após a saída da Dow Química. Em março, foram entregues a modernização do lobby e dos banheiros das áreas comuns.

Referente ao edifício Standard Building, localizado no Rio de Janeiro e locado para o IBMEC, novamente relembramos que a locatária optou pela rescisão antecipada do contrato, que cumprirá o aviso prévio de 12 meses, permanecendo no imóvel até 29 de dezembro de 2025, além de ter pagado multa contratual de aproximadamente R$ 2,62 por cota em janeiro de 2025.

Entendemos os desafios que o mercado de escritórios em RJ possui, mas estamos falando de um imóvel com destaque em sua localização, além da possibilidade de outras vocações imobiliárias, como a conversão para a incorporação residencial, tema abordado no último relatório gerencial do FII.

Assim como observamos a gestão endereçando totalmente a vacância prevista do Edifício Rochaverá Torre D, que representa 70% da receita do portfólio, temos expectativas de que a gestão também consiga endereçar esta futura desocupação.

Conclusão

Desta maneira, encerramos o relatório de atualização do mercado de fundos imobiliários referente ao mês de março.

Observamos novamente uma valorização nos principais fundos imobiliários da indústria. Entretanto, ainda acreditamos que o IFIX pode permanecer instável durante o primeiro semestre, em resposta às condições econômicas mais rigorosas que estamos enfrentando. As idas e vindas do noticiário em torno da guerra comercial deflagrada pelos EUA impacta em todas as geografias trazendo mais volatilidade para os ativos de risco, guarde bem esta palavra: Volatilidade, era será mantra no relatório do mês de abril.

Manteremos nosso acompanhamento e incentivando a continuidade dos aportes constantes, que trarão resultados robustos para você no longo prazo!

Bons investimentos,

Ricardo Figueiredo (CNPI 8786) e Ted Duarte