No mercado imobiliário, existem alguns jargões, especialmente em inglês, bastante utilizados e que estão presentes até nos nomes dos fundos imobiliários que passam por nossa análise. E, em alguns casos, eles mais confundem as pessoas que investem do que de fato informam.
Alguns dizem que é devido ao fato que a indústria de fundos de investimentos imobiliários dos Estados Unidos, o REIT, ser mais antiga que a brasileira. Os REITs foram fundados em 1960, ao passo que o instrumento de FIIs surgiu apenas em 1993 por aqui.
Outra justificativa é que os jargões em inglês são comuns por conta do tamanho da indústria norte-americana, quase 100x maior em valor de mercado quando comparada com a brasileira. Valendo-se dos dados atuais de câmbio e tamanho de mercado, os REITs possuem hoje um valor de mercado de aproximadamente US$ 2 trilhões (R$ 11 trilhões no câmbio atual), contra R$ 134 bilhões do cenário brasileiro.
O fato é que high grade e high yield são dois termos que têm a ver com o risco dos ativos em carteira. Aliás, como disse anteriormente, fazem parte da nomenclatura de um dos FIIs recomendados, o RBR Rendimento High Grade (RBRR11).
High grade (alto grau, em inglês) está ligado a fundos que focam em investir ativos com ótima qualidade, mesmo que isso signifique um menor retorno, como é o caso do RBRR11.
Já high yield (alto rendimento, em inglês) indica que um FII investe em ativos que têm maior retorno, mas tomam um risco maior para atingir esse retorno.
E, neste caso, não estamos falando do clássico risco de mercado, mas de um risco diferente, de investir em ativos com um número maior de incertezas associadas, de prazo mais longo ou com maiores riscos operacionais. Entenda como isso funciona.
Os riscos de mercado dos FIIs
O risco de mercado se relaciona de forma diferente com os nossos ativos. Ele é o responsável por fazer seu preço oscilar no dia a dia. Duas semanas atrás, abordamos o conceito dos ganhos associados em nossa carteira e os dois tipos: os ganhos de capital e os pagamentos de proventos.
A distribuição de proventos é proveniente do lucro da operação dos nossos ativos em carteira, como o recebimento de aluguéis ou o lucro que uma empresa gera. Já o ganho de capital está associado à valorização de seu valor de mercado, que oscila todos os dias por causa do risco de mercado.
Inclusive, o risco de mercado é calculado com base nas oscilações diárias de um certo ativo. Veja a seguir, como exemplo, o risco de mercado diário de alguns ativos e note como o índice de FIIs, o Ifix, é um dos que apresenta menor volatilidade.
Fonte: Spiti
E quais as causas dessas oscilações extremas? Normalmente são eventos inesperados, que assustam o mercado, os chamados "eventos de cauda". E eles podem ter diversas origens, como uma crise política ou sanitária, por exemplo.
A tabela acima traz bons exemplos. As datas em que foram registradas as máximas oscilações de Ifix, Ibovespa, Bitcoin (que, aliás, tem uma oscilação diária média 19x superior à de FIIs) e S&P 500 nos últimos 8 anos se deram em março de 2020, no auge da crise provocada pela pandemia do novo coronavírus. Já a maior depreciação do real em relação à moeda norte-americana se deu no fatídico Joesley Day.
E um desses eventos inesperados balançou o mercado brasileiro na semana passada: a nova proposta de legislação tributária, que propõe a criação da tributação de 20% dos dividendos – veja o relatório que fizemos sobre o tema.
Esse evento causou um verdadeiro movimento no mercado de fundos imobiliários no curto prazo. Segundo levantamento de dados feitos pela Spiti, na sexta-feira, 25 de junho de 2021, após o ministro da Economia Paulo Guedes entregar a proposta de reforma, houve um movimento no mercado de FIIs de cerca de R$ 600 milhões, 3x superior ao registrado normalmente; no próximo dia útil, as transações foram de R$ 400 milhões, o dobro do valor normal negociado na Bolsa.
E uma movimentação tão fora do normal impacta no valor das cotas dos fundos, o Ifix é o índice comparativo nos FIIs mostra exatamente isso, veja no gráfico a seguir a queda proeminente no dia 25 de junho de 2021. Inclusive, no mesmo dia que foi entregue a reforma (25/6/21), a volatilidade registrada foi de 2%, 4x maior do que a média diária do mercado de fundos imobiliários.
Performance de nossos FIIs
Com um cenário tão volátil, é natural que nossa seleção de FIIs tenha sofrido de forma considerável. Veja no gráfico a seguir como ela passou por esse momento de estresse de curto prazo:
Os dados sugerem que o momento é de demonstrar resiliência. Sabemos que o tipo de volatilidade com o qual lidamos na semana passada foi mais elevado que o usual, e que ainda existe um longo caminho até que a proposta seja finalizada e seus impactos causem efeitos reais.
Porém, a indústria de fundos imobiliários e as nossas recomendações seguem com suas bases sólidas e inalteradas na nossa visão. A seleção de bons ativos vai continuar baseada na escolha de papéis com ótima qualidade, um histórico relevante e uma equipe de primeira qualidade em sua gestão.
No momento, estamos estudando possíveis mudanças na carteira, levando em consideração cenários macroeconômicos para o Brasil e o aquecimento da economia, mas, desde já, entendemos que ainda não é o momento para realizar a venda de qualquer ativo.
Assim, nossos fundamentos seguem inalterados. Confiamos plenamente nas nossas recomendações para o momento, ainda que oscilações de curto prazo possam trazer certa incerteza.
Realizar a venda agora pode fazer com que você deixe na mesa a recuperação desses ativos que sofreram no curto prazo e, assim, perder rentabilidade. Por isso, a recomendação é manter os ativos no percentual que recomendamos ou mesmo aumentar a exposição, caso seu percentual esteja abaixo das porcentagens da carteira.
Outro ponto favorável à manutenção está ligado à performance dos ativos. No gráfico acima, vemos que nossa seleção de FIIs performou melhor que o Ifix desde a criação, e é assim que queremos manter, sempre visando à melhor relação risco vs retorno para nossa carteira.
Nossa carteira hoje
De forma resumida, a nossa posição de FIIs está bem dividida pelos diferentes setores presentes nesse mercado. Ainda mantemos a nossa posição de reabertura da economia, com foco no e-commerce e shoppings navegando uma onda positiva dos fundos de recebíveis.
A performance da nossa carteira, que sempre esteve acima do índice do Ifix em todos os momentos desde a sua criação, foi fruto da combinação conjunta de todos ativos. Hoje, alguns ativos apresentam performance negativa, principalmente por conta dessa pressão de curto prazo da reforma tributária.
A classe de fundos imobiliários é fundamental quando o assunto é geração de renda passiva e possui um papel importante em nossa carteira, representando hoje a maior parte de ativos (40%). Veja como a nossa exposição a FIIs evoluiu desde o fim do ano passado:
Nossa meta para 2021 era aumentar a participação no setor durante todo o ano. Porém, com o cenário tributário se desenrolando e a volatilidade de curto prazo, entendemos que novas recomendações ou um aumento no percentual representativo de FIIs neste momento poderia prejudicar a performance de nossa carteira.
Assim, o percentual atual (40% da carteira) já atingiu o que consideramos ideal para o momento e não devemos seguir nosso plano feito no início do ano, que era aumentar nossa exposição em FIIs. A reforma tributária nos moldes atuais afeta também o mercado acionário. Com isso, vamos analisar e pesquisar quais são as melhores opções em ambos os setores, levando em conta também as movimentações possíveis de ajuste de carteira.
Veja na tabela abaixo o resumo da performance de cada ativo desde a sua adição na carteira da série Renda Total:
Entendemos que o momento é de manter o olhar com foco no longo prazo para os fundos de investimentos imobiliários. Inclusive, diversos ativos estão com seus valores de mercado descontados (P/VP menor que 1), ou seja, se você ainda não montou sua carteira recomendada de FIIs, agora é uma boa oportunidade para isso.
Assim, a palavra da vez é manutenção (dos ativos da nossa carteira). Estamos reavaliando nossas premissas e cenários para os próximos meses, uma vez que os FIIs estão intimamente ligados com a produtividade e atividade econômica do país.
Conclusão
Por mais que alguns parâmetros da indústria possam mudar com a reforma tributária, os pilares centrais que embasam o investimento e a seleção de ativos continuam sólidos e muito relevantes.
A partir dos fatos ocorridos na última semana e o que está por vir nas próximas em relação à reforma tributária, não vamos recomendar, no momento, qualquer troca de ativos na carteira. Isso também é justificado pela alta volatilidade que o mercado apresentou recentemente.
Porém, se você ainda não montou sua parcela de fundos imobiliários que recomendamos no Renda Total ou ainda não possui o percentual que recomendamos, este pode um bom momento para investir nos ativos da série Renda Total.
Reforçamos que os FIIs recomendados, que representam 40% da nossa carteira, seguem como os principais ativos para atravessar o atual período de estresse. Da mesma forma, mantemos a nossa recomendação de compra.
Um abraço,
Gui Cadonhotto e Filipe Colus