Qualificado, adjetivo:
- Que se qualificou;
- Quem tem certas qualidades ou atributos;
- Que está em elevada posição.
É comum acreditarmos que o termo qualificado diz respeito a alguém ou algo repleto de boas qualidades e atributos, quando, na verdade, ela significa que alguém ou algo possui certas características.
É o caso do termo investidor qualificado.
Quando você ouve essa nomenclatura, acredito que tenha a ideia de que tal pessoa tem um conhecimento superior quando o assunto é investimentos.
Na verdade, o termo é utilizado para pessoas que declaram possuir mais de R$ 1 milhão de patrimônio em investimentos.
A grande vantagem é que, ao se tornar investidor qualificado, você tem acesso a alguns produtos do mercado financeiro que são restritos a esse público.
Mas por que existe isso? Qual a ideia por trás?
Fonte: Shutterstock
Existe uma percepção de que pessoas com mais de R$ 1 milhão em investimentos entendem melhor o risco de aplicações financeiras, volatilidade, erros e acertos de uma gestora. Por isso, elas seriam o que os gestores de fundos de investimento chamam de “passivo mais estável” – passivo é o dinheiro dos cotistas no linguajar do mercado.
A ideia de que o passivo do investidor qualificado é mais estável do que o do investidor geral vem do fato de que as pessoas, em momentos de incertezas política ou econômica, resgatam seus recursos de fundos com risco relevante.
O grande problema é que justamente nesse momento que os preços dos ativos de risco estão apresentando boas oportunidades de compra.
Os gestores se veem em uma situação extremamente desconfortável, pois precisam vender os ativos de risco a preços baixos, enquanto na verdade gostariam de estar comprando.
O problema é agravado quando lembramos que, em tempos de crise, os papéis mais negociados são os de maior qualidade. Logo, a única saída para um gestor fazer frente aos resgates é vender os ativos de alta qualidade.
Se a crise perdura por um tempo considerável, a proporção entre ativos de alta e baixa qualidade vai se desbalanceando para o lado ruim.
Veja, ter um passivo mais estável é ótimo para a gestão do fundo, assim como para os próprios clientes finais.
Por isso, algumas gestoras criaram seus produtos para investidores qualificados, visando passar por períodos turbulentos com mais tranquilidade, evitando resgates ou mesmo a venda de cotas muito longe de seu valor patrimonial, no caso de fundos listados.
Mesmo que um fundo seja listado em Bolsa, ter um passivo mais estável também é vantajoso, afinal, quanto menos a cota de mercado se desviar da cota patrimonial, menor a volatilidade do fundo.
É o caso do KNIP11, um de nossos ativos recomendados, que é um FII de papel destinado a investidores qualificados.
Por esse motivo, resolvemos buscar outro FII para aqueles que ainda não sejam capazes de adquiri-lo – mas fica minha torcida para que logo possam fazê-lo!
Apresentamos a você a recomendação de hoje:
PORD11: dez anos de estrada em créditos imobiliários
O FII Polo Crédito Imobiliário (PORD11) realizou sua primeira oferta em janeiro de 2013. Tem administração da Oliveira Trust e gestão da Polo Capital, gestora independente de recursos com 20 anos de trajetória, e mais de R$ 4,2 bilhões sob gestão.
Nestes mais de dez anos de estrada, o PORD11 realizou apenas três emissões, além do IPO em 2012/2013, pouco antes da pandemia do novo coronavírus, em fevereiro de 2020, ocorreu a segunda emissão e, em junho/2021, houve a terceira emissão. Cenário bem diferente de alguns fundos de CRI que realizam duas ou mais emissões por ano como temos visto em alguns casos.
Atualmente, o PORD11 possui R$ 370 milhões de patrimônio líquido e R$ 365,7 milhões de valor de mercado, sendo FII integrante do Ifix, com participação de 0,28% no índice, com base nos dados de 1º/8/2023.
Sua carteira de CRIs tem uma boa diversificação, nenhuma das quase 35 operações de CRI possui mais do que 8% de participação no patrimônio do FII. Lembre-se, quando o assunto é crédito privado, seja no setor imobiliário, de infraestrutura, do agronegócio, seja em qualquer outro, o ideal é buscar por ativos com pulverização, isto é, exposição a dezenas de ativos de crédito diferentes.
Dê uma olhada na exposição em crédito do PORD11:
Fonte: PORD11 – Relatório mensal
Além disso, há uma importante diversificação de indexadores, de sorte que 47% do patrimônio tem exposição direta à inflação (IPCA e IGP-M), e os 48% alocados em CRIs indexados ao CDI conferem importante proteção ao atual cenário de juros.
Fonte: PORD11 – Relatório mensal
Há de se destacar também o nível de taxa extremamente atrativo dos prêmios em relação a cada um dos indexadores.
O carrego do prefixado é desvantajoso frente ao nível das taxas dos prefixados atuais, porém, a participação em prefixados é de apenas 3% do patrimônio do FII. O carrego médio ainda fica perto de IPCA+ 9% ao ano.
Dentre os devedores estão grandes empresas, como Coteminas, São Carlos (empresa de propriedades comerciais listada em Bolsa de Valores sob o ticker SCAR3), a construtora também listada em Bolsa, Tecnisa (TCSA3), entre outras.
Como citamos, o CRI de maior participação representa 7,78% do patrimônio do fundo e não há nenhuma sobreposição que gere um risco final que supere esse nível de exposição.
Há ainda uma alocação em cotas de fundos imobiliários que representam 5% do patrimônio do Polo Crédito Imobiliário, sendo que tal recurso está investido principalmente no LFTT11, FII gestão Loft do segmento residencial, e no OULG11, FII no setor de logística e gestão Ourinvest, sendo este uma participação residual, representando 0,34% do patrimônio.
E, para fechar a conta, adivinha em qual FII ele possui exposição?
Ele mesmo, o KNIP11!
O PORD11 tem uma pequena exposição (0,28%) em KNIP11.
Indicadores técnicos do PORD11
Já vimos as características da estratégia do PORD11: boa diversificação quanto a risco de crédito de forma mais direta, nenhuma exposição ao perfil de CRI com mais risco (série subordinada), além de um conjunto de taxas que caracteriza um nível de risco de crédito inferior às opções de FIIs que buscam maior exposição a setores como loteamento e multipropriedade.
Entendemos que o PORD11 se enquadra então como um médio, ou seja, entre high grade e high yield.
Lembrando que high grade é o ativo de alta qualidade e o high yield, o de alto risco (que, na verdade, significa alta taxa, mas é sempre bom sermos claros no que queremos dizer).
Agora, vejamos o histórico de dois indicadores técnicos que gostamos de observar em nossas análises de FIIs.
Distribuição de dividendos
São poucos os FIIs de CRI que temos a oportunidade de acompanhar o histórico de distribuição por um prazo mais longo, e esse é o caso do PORD11.
Fonte: PORD11 – Relatório mensal
Apesar de o ano de 2022 ter sido o segundo em termos de pagamento de dividendos para o PORD11, é importante ressaltar uma perda do ímpeto no primeiro semestre de 2023 (1T23). Essa queda no valor dos proventos pagos mensalmente pode ser atribuída a um IPCA mais comedido nos últimos meses.
Fonte: PORD11 – Relatório mensal
Muitos investidores veem isso como um sinal ruim, mas eu vou explicar por que não é.
Uma queda recorrente da inflação abre espaço para que as taxas de juros futuros caiam.
Essa queda das taxas de juros futuros leva a uma valorização no preço dos ativos dentro do PORD11, impactando positivamente a sua cota.
Ou seja, um arrefecimento consistente da inflação, como observamos nos últimos meses, pode levar a uma queda dos dividendos, mas deve gerar uma elevação do preço dos ativos dentro do FII e, consequentemente, a um ganho de capital da própria cota do fundo.
Esse movimento já está sendo observado no preço dos fundos de infraestrutura, que observaram uma queda relevante das taxas das debêntures que os compõem nos últimos seis meses, e tal dinâmica deve ser seguida pelos CRIs daqui para a frente.
Voltando à análise dos dividendos, observando apenas os dados de R$/cota distribuídos em cada ano, talvez nossa avaliação fique prejudicada. Portanto, vamos assumir que o/a investidor/a entrou no IPO do fundo, ou seja, pagou R$ 100 em cada cota para calcular o DY, e comparar com a inflação em cada ano, medida pelo IPCA.
Fonte: Economatica - Elaboração: Spiti
Considerando mais uma vez apenas os anos fechados, ou seja, de 2013 a 2022, o IPCA médio foi igual a 6,10% a.a., enquanto o DY do PORD11 foi na média 11,2% a.a.
Ou seja, esse investimento teve na média uma taxa de IPCA+ 4,63% a.a., lembrando que o rendimento é isento de Imposto de Renda.
Considerando a menor das alíquotas de Imposto de Renda do Tesouro IPCA+, isto é, 15%, o DY médio do PORD11 entre 2013 e 2022 foi de IPCA+ 5,43% a.a. Já considerando a maior das alíquotas, ou seja, 22,5%, esse retorno seria equivalente a IPCA+ 5,98% a.a.
P/VP (preço sobre valor patrimonial)
Historicamente, o PORD11 não foi um FII que teve grandes ágios, e mesmo seus deságios exagerados, ou seja, maiores do que 10%, ocorreram por breve espaço de tempo.
A média do P/VP desde o IPO é 0,98, com desvio padrão que coloca o intervalo entre 0,93 e 1,02 como aquele com maior frequência onde encontramos o PORD11 oscilando.
Desde dezembro/2022, observamos o PORD11 negociando abaixo do limite inferior do desvio-padrão do P/VP, 0,93, sendo que desde março/2023, esse número tem se situado entre 0,86 e 0,88, reforçando a assimetria positiva para ganho de capital, especialmente por conta do cenário vindouro de redução de taxas de juros, no qual cortes na taxa Selic são esperados pelo mercado para começarem hoje, na reunião do Comite de Política Monetária (Copom), e seguirem pelos próximos semestres.
Fonte: Economática - Elaboração: Spiti
Se o PORD11 voltasse a ser cotado pelo seu atual valor patrimonial, R$ 98,28/cota, com base no informe mensal estruturado do FII posição de 30/4/2023, e mantivesse o rendimento de R$ 1,00/cota, nesse hipotético cenário teríamos um DY de 12,21% a.a. ou IPCA+ 6,25%, ainda acima da média histórica do FII para a métrica de prêmio para a taxa do título público federal de referência, a NTN-B, mais conhecido como Tesouro IPCA+ por você, investidor ou investidora pessoa física.
Conclusão
Acredito que o PORD11 será um excelente substituto para você que ainda não se enquadra como investidor qualificado, mas que deseja manter um bom fundo de papel na sua carteira geradora de renda.
Hoje, o KNIP11 representa 5% de nossa carteira recomendada. Logo, se você ainda não tem o atributo para adquirir esse ativo, pode considerar uma exposição de 5% em PORD11 como forma de substituir o KNIP11.
Apenas para salientar: se você já possui o KNIP11 em sua carteira, não precisa adquirir também o PORD11.
Abraços,
Guilherme Cadonhotto