Atenção: esta seção atende a uma sugestão sua em nossas pesquisas de qualidade. Para entender todos os conceitos e riscos envolvidos no investimento, é importante que você leia todo o relatório.
Noite do dia 20 de dezembro, todas as luzes do apartamento apagadas, apenas o pisca-pisca da sacada iluminava a sala. A luz do pisca-pisca era amarela e acendia e apagava lentamente, em mudanças de tom quase que imperceptíveis, atravessando a cortina branca que mais parece um véu de noiva.
Sentado no sofá, com o reflexo das 250 minilâmpadas de LED na face, e com uma insatisfação profissional um tanto relevante, eu tocava os preparativos para o Natal de 2018 a todo vapor.
Não sou de comprar muitas roupas, mas faço questão de comprar ao menos uma camiseta nova para passar a data todo ano.
Eu estava procurando algumas peças pela internet, já que durante meu primeiro Natal na nova empresa eu trabalharia todos os dias. Queria economizar o tempo livre para ficar com a família e evitar shoppings lotados e grandes filas para pagar.
Rolo a tela para baixo, infinitamente, até que, enfim, achei algo... nada demais. Mas encontrei uma camisa bem legal e um novo jeans; no modelo pareciam perfeitos, caimento justo. A camisa, preta e com algumas folhas de palmeira, a la Ace Ventura, e uma calça jeans black tradicional. E, antes que você se pergunte, relembro: era Natal, e não ano-novo.
Quando a encomenda chegou em casa e provei as peças, minha reação foi digna daqueles memes na internet “Expectativa x Realidade”, em que pessoas compram roupas de sites chineses por poucos reais, acreditando nas fotos deslumbrantes, mas, quando chegam, são verdadeiros fiascos.
Por exemplo:
Fonte: Tudo Interessante
A calça, apesar de ser do meu número, ficou mais parecida com a legging do Peter Pan – e olha que eu assisti muito ao Peter Pan quando criança, sei do que estou falando.
Já a camisa, ao contrário, ficou muito larga, na manga cabiam praticamente três braços do meu. Talvez, no braço do modelo, que provavelmente fazia academia todo dia, ficava bom. Mas no meu, que levantava 15 kg umas três vezes por semana, aquilo não ia funcionar.
Quando mostrei pra minha namorada, ela me apelidou de “Bandeirão”: pernas finas e camisa larga ao vento. Tudo bem, decidi passar o Natal com roupa “velha” mesmo.
O fator expectativa x realidade serve para ilustrar outros movimentos também no mercado financeiro, e não só no mercado da moda.
Por exemplo, alguns ativos – e, consequentemente, alguns índices – apresentam oscilações de preços relevantes com base nas expectativas de mercado, ou seja, com base nas previsões dos analistas, investidores e economistas.
Isso significa que, quando sai uma notícia, ela é incorporada no preço daquele ativo ou índice quase que instantaneamente, mesmo que o impacto esperado no seu valor seja positivo ou negativo.
Hipoteticamente, se um conflito armado atinge a região do Oriente Médio, grande produtor de petróleo, provavelmente o preço do barril de petróleo vai subir bem no mesmo dia.
Por quê?
Porque os analistas já preveem que nos próximos meses pode haver uma falta do produto ou um desequilíbrio na relação oferta x demanda, e isso vai empurrar o preço do produto para cima. A falta nem sequer começou a ser sentida pelos compradores nem pelos produtores, mas os preços já incorporam essas expectativas.
E o que acontece com o preço das empresas produtoras de petróleo pelo mundo?
Sobe. Isso porque, com o preço mais alto do petróleo nos próximos meses, provavelmente o lucro de grande parte das petroleiras vai aumentar.
Detalhe aqui: as empresas, no dia do evento, não perceberam e não tiveram o impacto de ao menos um centavo a mais em sua receita; o preço de suas ações só sobe por conta das expectativas de maior lucro nos próximos meses. E, provavelmente, quando esse lucro maior for divulgado, as ações dessas empresas nem vão subir, porque todos já esperavam esse aumento.
Outro exemplo, este mais recente, pode ser dado pelas ações das empresas farmacêuticas.
No início da pandemia, elas chegaram a cair, menos do que outros setores caíram, mas, logo que os laboratórios começaram a anunciar as pesquisas para o desenvolvimento da vacina contra a Covid-19, as ações começaram a disparar.
Repare que interessante: no início das pesquisas, não há lucro maior, pelo contrário, há um desembolso grande e uma crescente despesa com a contratação de nova equipe, novos equipamentos e turnos mais prolongados para dar continuidade e viabilidade ao estudo.
Nos primeiros meses, enquanto o resultado real das companhias provavelmente era prejudicado, o preço de suas ações continuava a subir – com base, claro, nas expectativas. (Expectativas essas de que, quando pronta, a vacina poderia, e vai, trazer bilhões de reais em receita para esses laboratórios.)
Por exemplo, desde o ápice da crise nos mercados acionários, a ação da Pfizer, o laboratório com a primeira vacina aprovada para uso na população, subiu 50% nos melhores dias, mesmo com resultados ainda neutros com relação a receitas de vacina. Isso mostra o potencial das expectativas.
E o que isso tem a ver com o mercado brasileiro?
O mesmo tipo de comportamento pode ser observado nos mercados brasileiros, em ações, quando há a expectativa de alteração em custos, receitas, concorrência e ambiente macroeconômico – e também em títulos de renda fixa, quando há alterações nas expectativas de juros, inflação e atividade.
Mas tem um segmento que responde menos às expectativas e deixa boa parte da oscilação de seus preços responderem à atividade real, isso devido a algumas características específicas desse setor.
O setor em questão é o de FIIs, ou os Fundos de Investimentos Imobiliários.
Primeiro, dê uma olhada na rentabilidade dos principais índices do mercado brasileiro no ano, acumulado até o dia 14 deste mês:
Fonte: Spiti e Quantum
Como você pode observar, o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix), ao contrário de outros indicadores, não se recuperou da totalidade da queda causada pela crise do novo coronavírus.
Mas por que isso aconteceu?
Bom, um FII possui alguns imóveis em sua carteira de ativos. E, apesar de o fundo propriamente dito ter uma liquidez elevada e ser, em sua maioria, negociado em Bolsa, os imóveis dentro dele não o são.
Por exemplo: o BTLG11 acaba de fechar a aquisição da fábrica da Ford em São Bernardo do Campo (SP), bem perto da minha casa. Qual é a probabilidade de esses fundos – se por ventura quiser fazê-lo – vender esse ativo?
O processo de negociação é demorado, envolve muito dinheiro e muito tempo.
Além disso, os FIIs têm uma característica peculiar: pagam dividendos todo mês e, se não pagam, é porque algo afetou o pagamento do aluguel pelo locatário do imóvel. Uma crise, por exemplo.
O preço de uma determinada cota de FII, portanto, responde à precificação dos imóveis dentro do fundo, e, claro, a sua capacidade de pagamento de dividendos ou aluguéis.
Acontece que a precificação de um imóvel ou o aluguel pago por um locatário não aumenta nem diminui com base nas suas expectativas de lucro no futuro, e sim com base na economia real no momento.
Se sua capacidade de pagar o aluguel foi muito afetada, em casos atípicos como o momento que vivemos agora, pode-se tentar uma negociação com o FII dono do imóvel. Caso a economia esteja aquecida e a demanda por imóveis no segmento do FII em questão, elevada, o poder de barganha está do lado do dono do imóvel, que pode renegociá-lo a um valor mais atrativo.
Percebe que, nesse caso, as expectativas têm pouco espaço para alterar algo que é contratual, ou seja, que está demarcado no papel?
O outro ponto, a precificação dos imóveis, apesar de sofrer mais com as expectativas do que o ponto anterior, também tem influência muito alta da economia real.
Por exemplo, você se lembra quanto valia o seu apartamento/casa antes de 2014?
Bom, eu lembro do meu.
No fim de 2014, os apartamentos no meu condomínio eram negociados a R$ 280 mil, para um imóvel de dois dormitórios.
Cinco anos depois, no fim de 2019, vendi um apartamento no mesmo condomínio, em condições razoáveis, por R$ 220 mil, a média de preços pela qual os apartamentos aqui foram vendidos.
Por quê?
Porque o desemprego aumentou, a renda das famílias de lá para cá se reduziu bastante e o nível do endividamento das mesmas estava elevado, ou seja, as condições da economia real não eram muito favoráveis. E antes que você já imagine que a região tenha se deteriorado eu te adianto que não, o bairro continua o mesmo, inclusive contou com algumas vias de acesso mais fáceis para transportes públicos e inauguração de centros comerciais próximos de 2014 para cá.
O preço do imóvel respondeu às condições econômicas desfavoráveis de lá para cá, e eu também acredito que esses fatores tenham impactado mais fortemente os fundos imobiliários em 2020 do que os outros ativos brasileiros.
Por exemplo, qual a demanda por lojas de shoppings em plena pandemia? Baixa não? Qual a demanda por lajes corporativas em plena pandemia? Baixa também. Então a demanda em queda, faz com que o preço dos imóveis, e consequentemente em alguns casos, os dividendos, caiam também.
Enquanto as ações e os títulos públicos olham para as expectativas, os fundos imobiliários sofrem com as condições da economia real, que ainda pode sofrer um pouco mais conforme vemos o avanço da segunda onda da Covid-19 no território nacional.
E quanto ao futuro?
Bom, quanto ao futuro, acredito que este, sim, tenha um potencial para nos devolver essa surpresa negativa do ano de 2020 com algo positivo nos FIIs em 2021.
A expectativa de crescimento da atividade para o próximo ano de 2021 me faz acreditar que a economia real tem um potencial de recuperação relevante, e os FIIs que têm um impacto menor das expectativas e maior da economia real devem ser os grandes beneficiados no início dessa recuperação.
O ponto é que ela pode não se iniciar logo no começo do ano, dado o atraso para o início da vacinação no Brasil, mas estou bem convicto que ela vem.
Portanto, não se desanime com a performance de seus FIIs. Eles tendem a voltar a performar bem quando a economia brasileira voltar a acelerar. Enquanto isso, fiquemos atentos aos sinais dessa recuperação, que por sinal, é o que eu estou pedindo para o Papai Noel desde o Natal de 2015.
Um Feliz Natal para você e toda a sua família, com paz, saúde e alegria. Esses são os votos da equipe de Renda Fixa e de todo o time da Spiti.
Abraços,
Filipe Colus e Guilherme Cadonhotto