No início da quarentena, ao começar a trabalhar em esquema de home office, comecei a ter sérios problemas com alimentação.
Eu nunca tive a pretensão de ser um chef de cozinha ou participar do MasterChef, mas, ao começar a cozinhar em casa, eu percebi duas coisas: a primeira é que eu realmente odiava passar aquele tempo, nem que fosse alguns minutos, cozinhando; a segunda é que, independentemente do tempo que eu ficasse à frente do fogão, eu sabia que não me aperfeiçoaria a ponto de ficar bom naquilo.
A minha alimentação começou a se basear basicamente em pratos congelados, fast-food e pedidos de pizza e esfiha no iFood.
O mundo estava em adaptação e eu também. Resultado?
A minha imunidade caiu; ficava doente constantemente e minha disposição começou a ficar cada vez mais baixa – e, claro, os quilinhos começaram a aparecer.
Decidi mudar a alimentação e comecei a fazer aquela dieta que você encontra dando uma busca qualquer na internet: salada, alguns legumes e frango.
Resultado?
Nenhum. Quando eu saía da dieta, comia três vezes mais do que normalmente.
Dinheiro e tempo perdidos, resolvi passar em uma pessoa especialista para ter acesso a uma dieta balanceada, segundo as necessidades do meu próprio corpo.
Foi quando descobri o problema do que eu vinha fazendo até então.
Eu estava ingerindo todas as vitaminas necessárias para o corpo, carboidratos em quantidade certa, assim como as proteínas, mas algo que comumente as pessoas que entram na dieta esquecem também estava em falta na minha alimentação: as fibras.
As fibras, quase sempre esquecidas, têm múltiplos benefícios para o seu corpo, mas os mais importantes são:
- Atuam como vassouras de gordura, reduzindo o colesterol.
- Tornam mais lento o processo digestivo, dando uma sensação de saciedade por mais tempo.
- Previnem doenças cardíacas e a proliferação das células cancerígenas no intestino.
Por aí já deu para ter uma ideia que elas não podem faltar no seu dia a dia, né? E, mesmo com apenas 30 gramas por dia, os benefícios da ingestão de fibras já podem ser sentidos.
Agora, mudando de assunto: a nossa carteira de fundos imobiliários da série Renda Total já estava completa, certo? Possuímos nela fundos de shoppings, logística, lajes corporativas, fundos de papéis e híbridos, mas mesmo assim faltava alguma coisa – algo que somente uma pessoa com mais de 17 anos de experiência no mercado, como o nosso especialista em FIIs Ricardo Figueiredo, seria capaz de ressaltar – ou seja, a fibra da nossa carteira:
Um fundo de Renda Urbana.
Os imóveis dentro desses fundos se caracterizam por estar em localizações privilegiadas, em centros urbanos e com economia bem ativa, importantes para a região onde estão inseridos.
Você já deve ter pensado na avenida Paulista, em São Paulo, no Leblon, no Rio de Janeiro, ou em outro bairro localizado em grandes metrópoles.
Mas não necessariamente. Os imóveis dessa carteira podem estar localizados inclusive em cidades do interior, mas desde que, claro, tenham as características acima.
Os imóveis que vêm à nossa mente logo de cara são as grandes lojas de varejo, de materiais de construção e supermercados. Normalmente, os locatários desses imóveis prezam muito pela localização específica naquela região, sem grande possibilidade de estar localizado em um bairro próximo, mas sem o mesmo fluxo de pessoas na região diariamente.
Mas, além dos nomes mais óbvios, hoje a demanda por esses imóveis também aparece por parte de clínicas de saúde, universidades, escolas e até mesmo concessionárias de veículos.
Aqui você já deve ter percebido que as possibilidades são realmente gigantes. Independentemente do momento da economia que estamos vivenciando, é provável que algum dos estabelecimentos citados acima vai performar bem, o que reduz o risco de vacância dessa operação.
Sobre o HGRU11
O HGRU11 teve início em 2018, como um fundo com um único imóvel sob gestão: um prédio do Ibmec (Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais), instituição de ensino superior, focada em programas educacionais para o setor financeiro, localizado no Rio de Janeiro.
Por ser um fundo ainda pequeno, focado apenas no segmento educacional, ficou fora do radar dos investidores por muito tempo.
Somente em 2019, com a segunda emissão de cotas, o HGRU11 superou o patrimônio de R$ 1 bilhão e adquiriu diversos imóveis espalhados por várias cidades espalhadas pelo Brasil.
Desde então, fez mais quatro emissões de novas cotas e hoje tem um patrimônio superior a R$ 2 bilhões com mais de 80 imóveis em seu portfólio.
Destaques do HGRU11
O nosso especialista em Fundos Imobiliários, Ricardo Figueiredo, destacou que antes do HGRU11 os imóveis com perfil de renda urbana não eram vistos com bons olhos pelos gestores. Justamente por isso, o fundo conseguiu pegar o que o Ricardo chama de “frutas baixas”, ou seja, imóveis com preços atrativos, em boa localização, com um bom perfil de renda e de fácil locação.
Entre os imóveis adquiridos ainda em 2019, na segunda emissão, estão inseridos Sam’s Club e Walmart (atualmente BIG).
Depois disso, fez mais alguns investimentos no setor educacional, com Estácio e São Judas, em localização privilegiadas, e mais recentemente adquiriu mais de 60 lojas da rede Pernambucanas.
Vale ressaltar ainda que essas aquisições foram realizadas a preços atrativos, já que o HGRU11 foi o estreante nesse mercado de fundos imobiliários de Renda Urbana, e, além disso, os imóveis estão completamente locados e em sua grande maioria com contratos atípicos de locação.
E isso é bom para os cotistas, já que os contratos atípicos de locação normalmente têm um prazo maior de vigência, o que garante uma previsibilidade maior da renda recorrente para você.
Pontos positivos
Em conversa com o Ricardo, ele destacou principalmente três pontos extremamente positivos do HGRU11: área bruta locável (ABL) grande, mas sem vacância nenhuma; localização geográfica em regiões de maior PIB do país e que estão se recuperando mais fortemente da pandemia da Covid-19; e, por fim, inquilinos com excelente classificação de risco, ou seja, bons pagadores.
Localização geográfica
Os mais de 350 mil km² de ABL estão concentrados nas regiões Sul e Sudeste, e o melhor: sem vacância nenhuma.
Fonte: Relatório Gerencial HGRU11 - Abril/2021
Excelentes inquilinos
Já falamos disto muitas vezes por aqui, mas quanto mais melhor: possuir como inquilinos bons pagadores não tem preço; você coloca a cabeça no travesseiro e dorme com tranquilidade. Com o HGRU11 isso não vai ser diferente.
A maior parte do seu portfólio está locada para empresas com ações listadas na Bolsa e com nível de caixa confortável – e, mesmo as que não têm ações listadas em Bolsa, são grandes empresas em suas áreas.
Fonte: Relatório Gerencial HGRU11 - Abril/2021
Prazos dos contratos de locação
Aqui está a cereja do bolo para o HGRU11: 91% dos contratos de locação são atípicos, e o prazo médio de vencimento de todos os contratos, incluindo os que não são atípicos, é de 11,7 anos, um dos maiores da indústria de fundos imobiliários.
Agora, pensa comigo.
Você é proprietário ou proprietária de imóveis de excelente qualidade em localizações privilegiadas. Daí, você os aluga totalmente para excelentes pagadores, e, além do mais, o prazo médio de vencimento dos contratos é superior a dez anos.
O que isso significa?
Que se nos próximos anos você não tiver novas emissões e novos imóveis dentro do fundo, a sua única preocupação vai ser onde realocar os dividendos provenientes dessa sua alocação.
A estabilidade dos dividendos desde o início do fundo é visível:
Fonte: Funds Explorer
Somente em três meses dentro do período ilustrado acima, o dividendo foi superior a R$ 0,68 por cota; de resto, a estabilidade predomina. Isso é ruim?
Não, já que esse nível de dividendo significa um Dividend Yield de aproximadamente 7,10% para você.
Todos os pontos analisados do fundo imobiliário em questão nos fazem crer que ele é uma excelente opção para o nosso portfólio.
Como estamos 100% alocados, de onde virá o recurso para aplicação no HGRU11?
No relatório da semana passada, destaquei os motivos pelos quais vamos reduzir nossa exposição em Tesouro IPCA+ de longo prazo neste momento.
O ativo em questão será o Tesouro IPCA+ 2030, que neste momento compreende 15% da nossa carteira. Hoje reduziremos esse percentual para 12,50%, direcionando o recurso obtido com a venda para a aquisição do HGRU11.
Conclusão
Mesmo com uma “dieta balanceada” em nossa carteira, com diversos segmentos objetivando tanto ganho de capital quanto renda recorrente, uma pequena adição de fibra, ou seja, de um ativo do segmento de renda urbana, ainda se fazia necessária.
O HGRU11 tem todas as características imprescindíveis para entrar em nossa carteira: localização dos ativos privilegiada, bons pagadores como inquilinos, imóveis em sua totalidade alocados e prazos de contrato com vencimento longo (contrato atípico).
Hoje, nenhum fundo de nossa carteira traz a previsibilidade de dividendos que o HGRU11 pode trazer. Ele é exatamente a fibra que nossa dieta precisa: na quantidade certa, vai fazer toda a nossa carteira funcionar melhor.
Apesar de o P/VP estar em 1,04, o ativo continua sendo atrativo.
O fato de estarmos reduzindo a posição em Tesouro IPCA+ 2030 não significa que o ativo seja ruim, mas, de novo, ressalto que a relação risco vs retorno em diversificar esse percentual em um fundo imobiliário com essas características é um movimento interessante a se fazer.
Um abraço,
Gui Cadonhotto e Filipe Colus