Sai LVBI11, com aumento de TRXF11 e HGLG11

Neste relatório, traremos os motivos pelos quais estamos recomendando a venda de LVBI11, fundo imobiliário de logística gerido pela Patria e um de nossos recomendados desde 2023 (início das carteiras Finclass), e as razões pelas quais aumentaremos a nossa participação em TRXF11, fundo imobiliário de renda urbana gerido pela TRX Investimentos, sob o preço máximo de R$ 101,00. Para consultar o percentual de alocação recomendado para a sua carteira, acesse a carteira da Finclass.

Tenha uma ótima leitura!

LVBI11 – Como está o portfólio em 2026

O LVBI11 é um fundo imobiliário de logística que teve sua listagem em bolsa ao final de 2018, em uma janela bem positiva para o mercado. Ao longo do tempo, foram realizadas mais 4 emissões, que permitiram o portfólio crescer e ser mais diversificado em termos de inquilinos e imóveis.

Atualmente, o portfólio possui 10 imóveis que totalizam uma ABL (Área Bruta Locável) de 517.860 m², com predominância na região sudeste. A maior parte dos imóveis encontra-se localizada em regiões metropolitanas, que abrangem uma população de números elevados – regiões estas que são mais demandadas pelos players logísticos, especialmente ligados ao comércio eletrônico. Destacamos ainda a boa diversificação de ativos imobiliários, observando em percentuais de receita contratada:

Fonte: Patria | Data da informação: 06/2026

Outro ponto positivo é a diversificação por segmento de atuação dos locatários. O portfólio conta com 38 inquilinos, e os 5 maiores respondem por 45% da receita, que é uma concentração relevante, mas mitigada pelo perfil de crédito dos ocupantes, todos empresas de grande porte e reconhecidas em seus setores.

Fonte: Patria | Data da informação: 06/2026

Atualmente, o portfólio roda com uma vacância praticamente zerada, e aluguel médio por m² de R$ 28,80/m² (vide relatório gerencial), um valor que se encontra em linha com o que vemos sendo praticado no mercado (em algumas das regiões que o LVBI11 está exposto, já observamos que os preços pedidos por m² estão acima do praticado em muitos portfólios logísticos).

Inclusive, aqui trazemos dados da Buildings que mostram que a logística está em um de seus melhores momentos em termos de queda de vacância (chegando próximo a 5%, nível favorável para proprietários) mesmo com estoque total e atividade construtiva ainda em patamares crescentes:

Fonte: Buildings

Colocando uma lupa sobre as regiões em que o LVBI11 possui maior exposição, vemos uma situação de vacância ainda mais baixa, em 3,56%:

Fonte: Buildings

No quesito alavancagem, não há o que se falar, pois a atual dívida refere-se a 1% do patrimônio líquido com juros de IPCA + 1,4% a.a., com vencimento em 2032. Dado o custo da dívida, seria insanidade não a carregar até o vencimento.

Por fim, olhando para o histórico de vacância, vemos que a gestão foi capaz de lidar com eventuais desocupações que ocorreram ao longo dos últimos 30 meses, de modo que apenas em um período específico a vacância chegou a ultrapassar a média de 3% (entre jan/25 e jul/25). Isso evidencia que as boas localizações somadas ao trabalho de uma gestão com competência resultam em uma baixa vacância.

Fonte: Patria Investimentos

O que o fundo entregou até o momento

O LVBI11 foi recomendado pelo nosso time em 28 de julho de 2021, ainda quando carregávamos o nome de Spiti. Desde lá, observamos um crescimento de renda por cota com picos de distribuições extraordinárias (ocorridas em função de alienações de parte do portfólio), e que atualmente se encontra estabilizado em 75 centavos por cota, o que representa um Divideld Yield próximos de 9% a.a. aos preços atuais, em linha com o que observamos na indústria para o segmento logístico.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Observando o retorno total (valorização da cota + dividendos) desde a recomendação, o LVBI11 trouxe um resultado de 22,09% vs 34,26% do IFIX. Neste período, vivemos um cenário mais turbulento com dois ciclos de altas de juros.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Observando a janela de entrada da maioria dos investidores da Finclass (dado que fizemos a fusão entre Finclass e Spiti ao final de 2023), temos uma valorização do LVBI11 de 16,05% vs 14,21% do IFIX.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Infelizmente, nem todas as recomendações trarão um retorno acima do benchmark como gostaríamos, mesmo que todos os fundamentos estejam muito bem argumentados em nossos relatórios. Faz parte do processo, mas eis a importância da diversificação – tanto que a valorização da nossa carteira bate o IFIX em diversas janelas. E para aqueles que entraram na recomendação quando da fusão Spiti & Finclass, a maior parte de nossa base, o retorno acumulado é positivo frente ao benchmark.

“Mas então por que estamos recomendando a venda do LVBI11?”

Os números do portfólio que apresentamos acima são, na prática, o argumento de venda. Vacância zerada, dívida equivalente a 1% do PL a IPCA + 1,4% a.a. com vencimento em 2032, aluguel médio de R$ 28,80/m² em linha ou levemente abaixo do preço pedido nas regiões de exposição. Ou seja, não vemos uma gordura operacional a ser destravada. Um fundo cheio, sem alavancagem para reduzir e com aluguel a mercado não tem alavancas internas de crescimento de resultado além da inflação contratual e de eventuais aquisições. Os ganhos estão mais represados em gestão ativa na reciclagem do portfólio, ou ainda aos eventos de revisionais e renovatórias de locação.

Inclusive, se olhamos as últimas DREs, vemos que o resultado gerido pelo fundo já está bem próximo da atual distribuição, ou seja, não vemos gatilho de crescimento em renda no curto prazo:

Fonte: Patria | Data da informação: 06/2026

Além disso, em nossa visão, a incorporação do LVBI11 pelo HGLG11 diminuiu seu potencial de gatilho de retorno. Ganharemos com uma mão, mas perderemos com a outra, isto porque venderemos LVBI11 ao VP, o que seria um ganho, inclusive com potencial tributação de IR, mas receberíamos cotas de HGLG também ao VP e na marcação a mercado, veríamos desvalorização na largada.

A operação foi aprovada nas AGEs de dezembro de 2025: o LVBI11 será absorvido integralmente pelo HGLG11, com relação de troca definida pelo valor patrimonial por cota de ambos os fundos em uma data-base comum. A conclusão era esperada para o 1T26 e segue pendente de manifestação favorável da CVM quanto à dispensa do direito de reembolso aos dissidentes. Entretanto, o processo é aguardado ao sabor da vontade do órgão regulador, sem previsão.

Há uma leitura corrente no mercado de que comprar LVBI11 a um P/VP de 0,85 para receber cotas do HGLG11 a valor patrimonial é uma arbitragem. Não é — ou é muito menor do que parece pelas razões que citamos, ao menos no curto prazo.

A troca é VP contra VP: o cotista entrega cotas que valem 0,85x o patrimônio e recebe cotas que também negociam com desconto. O ganho existe em grande parte na medida em que o P/VP do HGLG11 na data-base seja superior ao do LVBI11.

Acontece que notícia pública no mercado já é notícia precificada. Entendemos que o atual nível de precificação do LVBI11 já reverbera a incorporação que deverá ocorrer, ou muito próximo disso, de modo que não vemos mais gatilhos de valorização líquida relevante.

Dito tudo isso, recomendamos a venda integral da posição em LVBI11. A recomendação não decorre de deterioração do fundo  (que segue sendo um dos portfólios logísticos mais bem posicionados da indústria), mas de tese cumprida: capturamos o ciclo de recuperação da logística, a compressão de vacância e os reajustes de aluguel, e o retorno incremental daqui para frente é insuficiente frente às alternativas disponíveis, com o agravante de estar condicionado a um evento corporativo de prazo indeterminado.

Além disso, o ajuste que traremos aqui possui um potencial de ganho maior do que manter as cotas do LVBI11, tanto para geração de renda recorrente, quanto para potencial de ganho de capital.

TRXF11 – Relembrando este FII

Incluímos o TRX Real Estate FII (TRXF11) em 01/04/2026 na carteira ARCA Renda e nas faixas patrimoniais a partir de R$ 200 mil na carteira ARCA Valorização. Relembrando, é um Fundo Imobiliário de Tijolo com abordagem mais abrangente, ou seja, possui liberdade para investir em diversos segmentos imobiliários, tendo um portfólio diverso em tipologia construtiva, localização e perfil de ocupante.

O fundo teve seu início em janeiro de 2019, é gerido pela TRX Investimentos, gestora independente com atividades na compra, venda e desenvolvimento imobiliário e na gestão de recursos de terceiros alocados em FIIs como veículo de captação, contando atualmente com mais de R$ 6 bilhões sob gestão.

Referente a estrutura de custos do TRXF11, o fundo cobra uma taxa global de 1,00% a.a. e taxa de performance de 20% sobre o que exceder o IPCA + 6% a.a., o que consideramos um nível ok antepares do mercado e exigibilidade de ativismo por parte da gestão.

Já considerando o Fato Relevante da aquisição em curso de a recente aquisição de 5 participações em shopping centers gestão Iguatemi, o TRXF11 caminha para uma carteira com mais de 120 imóveis (participações diretas e indiretas), presença em 18 estados e 63 cidades, com área bruta locável (ABL) superior a 1,8 bilhão de m² e 64% de sua receita imobiliária vinda de contratos atípicos.

No TRXF11, vemos a diversidade do perfil imobiliário de sua composição no gráfico abaixo:

Fonte: TRX

Ainda que o varejo represente praticamente metade da área detida pelo fundo, muito por conta da estratégia utilizada no início da operação deste FII, o perfil imobiliário ganhou multifaces ao longo dos anos.

Seu Patrimônio Líquido, já considerando esta aquisição mencionada e outras recentes, ainda em curso, que trataremos adiante, superará R$ 12,2 bilhões.

TRXF11 – Como a carteira está posicionada

Antes de tratarmos do momento atual do TRXF11, observe os gráficos adiante. Eles mostram a composição da carteira do fundo em Jul/24 e Jul/25. (Utilizamos julho porque o último relatório disponível é jul/26, assim teremos fotografias exatos 12 e 24 meses atrás.

Em jul/24, o fundo tinha R$ 2,1 bilhões de patrimônio líquido, 56 imóveis e 9 locatários. O segmento varejista representava 56,6% de sua receita e os 4 maiores locatários detinham 83,2% da receita imobiliária.

Fonte: TRX (Jul/24)

Passados 12 meses, ou seja, em Jul/25, o patrimônio líquido era R$ 3,3 bilhões, o FII detinha 70 imóveis e tinha uma carteira com 23 locatários. A participação do segmento varejista caíra para 45% e o top 4 locatários representavam 71,8%. Assaí ainda era a maior participação com 31,3%, mais de 12 pontos percentuais abaixo do ano anterior, quando representava 43,7%.

Fonte: TRX (Jul/25)

Então veio uma janela de forte expansão do fundo com diversas aquisições, inclusive a maior parte com pagamento através de cotas. Com base nas últimas informações que tínhamos no momento que redigimos deste relatório, já considerando a recente aquisição que chamamos de portfólio Iguatemi, a carteira do FII tem a seguinte alocação, sob a ótica da receita imobiliária:

Fonte: TRX

Se totalizarmos o número de imóveis detidos pelo TRXF11 de forma direta e indireta (através de cotas de FIIs estratégicos tais como TRXB, CLSM, HIRE, FII Matriz Log e FII Mauá), a diversificação supera o número de 120 ativos e a carteira de locatários passa de 380.

A concentração de locatários? Assaí ainda lidera, mas com 11,39% e o top 4 agora representa 39,9%, ou seja, patamar inferior ao que apenas o Assaí representava há 24 meses. O fundo evoluiu em diversificação imobiliária e de fonte de receita.

TRXF11 – O momento de muitas transformações

Vamos dividir a descrição do atual momento do TRXF11 em alguns blocos:

TRXF11: Redução do Valor Patrimonial

No dia 23/07/26, foi divulgado o informe mensal estruturado do TRXF11 base junho/26 e a atualização do valor patrimonial do fundo causou desconforto nos cotistas. Como trata-se de um FII com exercício fiscal findo em dezembro, espera-se laudos de avaliação apenas para tal mês do ano e o informe mensal de junho, encerramento do 1S26, trouxe uma redução de 2,63% no valor patrimonial ante o mês anterior, totalizando uma queda de 7% no valor patrimonial no acumulado 2026.

Qual seria a justificativa? Observe o gráfico abaixo:

Fonte: Economatica | Elaborado por Finclass

Note como nos meses de dezembro usualmente há um avanço no VP do fundo, mas ao longo do ano, é mais comum observarmos reduções. A natureza da carteira de ativos e passivos do fundo ajuda a explicar.

Como o fundo historicamente apresentou estrutura de alavancagem, é natural que a dívida ganhe volume com o passar do tempo, especialmente ao longo dos períodos de carência, sendo reduzida de fato nos eventos de amortização. Já o crescimento do VP usualmente visto nos meses de dezembro ocorrem por evento de laudo de avaliação.

Mas note como nos últimos 30 meses observamos forte elevação do juro longo. Tal elevação afetou sobremaneira o fluxo de caixa descontado de cada imóvel pertencente ao fundo nos laudos de avaliação contratados para valorar os ativos em atendimento ao requisito legal. O VP caí dos R$ 108,88 para os atuais R$ 95,75.

Este juro tão elevado:

·        Afetou os laudos de 2024 e 2025, tendo reflexo na valoração contábil dos imóveis.

·        Afetou a marcação a mercado da carteira de CRIs que o TRXF11 tem em seus ativos. CRIs representam 8,2% do PL do TRXF11 com base no relatório gerencial de julho/2026.

·        Elevou o custo do passivo, ou seja, custo das despesas financeiras das aquisições feitas pelo TRXF11, seja CRI, seja Seller Finance. O TRXF11 tem atualmente 47,4% de seu passivo indexado ao CDI e vivemos cenário de juro ainda muito elevado, mesmo após os movimentos do Banco Central que tiraram a Taxa Selic de 15% aa para 14% aa ao longo deste 1S26.

É imperativo que o investidor de FII entenda a dinâmica de variação da cota patrimonial, o que afeta positivamente e negativamente a valoração contábil do FII, do contrário, incorrerá no risco de interpretações equivocadas. O evento poderia ser mais bem explicado pelo gestor, mas nem por isso podemos afirmar que o FII está sofrendo corrosão patrimonial.

TRXF11: A emissão de R$ 5 bilhões que pode chegar até R$ 10 bilhões

Em 05/08/2026 o TRXF informou ao mercado o início de sua 13ª emissão de cotas, e não era qualquer emissão. Trata-se de uma emissão com valor base de R$ 5 bilhões, podendo chegar até R$ 10 bilhões considerando lote adicional. A saber, no momento da emissão, o patrimônio líquido do fundo era R$ 6 bilhões.

No momento do anúncio, ainda não tínhamos a cota patrimonial de julho, apenas a de junho/26, no valor de R$ 95,75. No relatório gerencial de julho/26, publicado posteriormente ao anúncio da emissão, é exibido o valor de R$ 97,06, mas sem o informe mensal estruturado, não podemos validar ser este o valor patrimonial de julho, fato é que, seja um (95,75), seja outro (97,06), a emissão ocorre por R$ 94,25/cota, ou seja, levemente abaixo do último valor patrimonial oficial (-1,57%). De fato, considerando que a captação oscilará entre R$ 5 e R$ 10 bilhões, a diluição de fato ficará no intervalo 0,70% e 1%. Qualquer ajuste marginal em um laudo futuro de taxa de desconto no portfólio adquirido será capaz de produzir valor mais expressivo do que esta diluição.

Não se trata de um passe livre de nossa parte para emissões abaixo do VP, apenas mostramos matematicamente como deve ser tratado o tema, e não com a emoção que se vê por aí nas redes sociais.

A emissão oferece direito de preferência aos atuais cotistas, mas com a cota de mercado sendo negociada por volta de R$ 85,00, é contraproducente o exercício de direito de preferência, por óbvio, veremos mais uma rodada de aquisições de imóveis com pagamento através de cotas do TRXF11 e eventualmente, alguma alavancagem especialmente por seller finance, ou seja, promessa de pagamento futuro em prazo curto (prazo oscilando entre 12 e 24 meses).

O TRXF11 caminha para um patrimônio de 12 bilhões, 6x superior àquilo que tinha 24 meses atrás. A velocidade de crescimento chama atenção, sem sombra de dúvidas, mas o futuro da indústria de FIIs não mora em fundo de R$ 5 ou R$ 10 bilhões, em uma janela de médio prazo, 3 a 5 anos, veremos alguns veículos de R$ 30, quiçá R$ 50 bilhões.

Agora trataremos das aquisições anunciadas recentemente pelo fundo, todas em processo de diligências e aprovações de órgãos competentes e entendemos que os recursos da 13ª emissão visam justamente fazer frente a tais aquisições. Você notará que temos 3 contrapartes que são empresas listadas na bolsa de valores, acredite, ao fechar negócio com o TRXF11 aceitando cotas como pagamento, tais companhias fizeram seu dever de casa, inclusive respeitando seus acionistas da mesma forma que esperamos zelo na gestão dos FIIs. Tais empresas diligenciaram o TRXF11 sob todos os vértices possíveis, do financeiro ao reputacional e entenderam que era viável o negócio em questão. Este tipo de componente, mais recente, não pode ser ignorado e deve ser incorporado às análises das transações dos FIIs, seja compra, seja de venda de ativos.

TRXF11: Aquisições

Log Guarulhos: Em 20 de julho o fato relevante divulgado pelo TRXF trouxe a aquisição por R$ 1,4 bilhão de um complexo logístico localizado em Guarulhos, a praça logística mais cobiçada no país atualmente. Aproximadamente 237.390 m² dividido em 3 naves (galpões) nomeados K100, K200 e K300, sendo os dois primeiros já locados ao Mercado Livre, a saber:

·        K100: fase final de desenvolvimento, entrega nas próximas semanas.

·        K200: pronto e locado.

·        K300: em desenvolvimento e com aquisição condicionada à celebração de contrato tipo BTS (build-to-suit) como os demais.

Importante destacar que, as naves não são simétricas; K100 e K200 juntos, já locados ao Mercado Livre, representam 71,6% da ABL.

Estrutura da propriedade: Estruturou-se um FII chamado FII Logístico em que TRXF11 e FII Matriz Log ficam com as cotas subordinadas dividindo igualmente (50/50) e o Banco XP ficou com as cotas sêniores, garantindo remuneração de CDI + 2,5% a.a. TRX e Matriz Log são gestora e consultora imobiliária, respectivamente, do FII Logístico e por conseguinte, do complexo. Esta empresa tem histórico no setor logístico de mais 18 anos com foco em investimentos de ciclo completo, isto é, do desenvolvimento até o desinvestimento.

Quem cuidará do dia a dia do empreendimento, ou seja, cuidará das obras daquilo que está em desenvolvimento, da busca de locatário dessa área e da gestão de contrato dos espaços já locados é a Matriz Log que foi a desenvolvedora do complexo.

A gestão do TRXF11 colocou que a relação sênior/subordinada do FII Logístico dependerá da chamada de capital a ser feita, mas o piso de 30% de subordinação é natural.

Fonte: TRX

Estrutura de pagamento: 25% à vista e mais 3 parcelas semestrais iguais, isto é, em 18 meses, será concluído o pagamento.

·        Jul/26, TRXF paga 25% do valor, integralmente com recursos próprios

·        Jan/27, TRXF paga boa parte dos 25% (número não divulgado porque de fato será sabido no momento do pagamento), e o restante virá da cota subordinada (Banco XP).

·        Jul/27: pagamento de 25% vindo de chamada de capital da cota sênior (Banco XP).

·        Jan/28: parcela final e dinâmica similar ao pagamento anterior.

O juro de CDI + 2,5% a.a começa de fato a onerar o TRXF11 em fração pequena na parcela 2 e com mais intensidade nas demais parcelas. A cota sênior tem prazo de validade de 5 anos, mas a gestão do TRXF11 é extremamente vocal em afirmar não pretende carregar esse financiamento por tal prazo, porque no limite ele zeraria a receita de locação, seria um carrego negativo. O objetivo é que, em janela mais oportuna, isto é, quando o juro real estiver em patamar inferior ao que vemos hoje, na ordem de 8% a.a (vide as taxas do Tesouro Direto), seja feita uma securitização de recebíveis (CRI) no melhor estilo TRX, casando prazo, indexador e com taxa, no pior cenário, em linha com o cap rate estabilizado, neste negócio, na ordem de 8% aa, idealmente, abaixo deste patamar. Como falamos de um ativo AAA, na melhor localização logística do Brasil e com um locatário de primeiríssima linha em contrato atípico, inclusive é de se esperar que tal securitização tenha prêmio muito pequeno, porque não zero, em relação ao título público de indexador e duration (prazo médio) semelhante.

Tem risco? Sim, mas entendemos ser um risco calculado até porque, é o tipo de ativo que possui altíssima liquidez sem que seja preciso fugir do preço justo. Some a isso o fato de que o contrato de locação da primeira nave com o Mercado Livre foi feito na ordem de R$ 32/m² há 18 meses, a segunda nave, cujo contrato foi negociado há 12 meses atrás, foi locada a R$ 37/m². A terceira nave, em desenvolvimento, tem seu contrato sendo negociado na ordem de R$ 45/m², note como há um crescimento de praticamente 40% do aluguel em menos de 2 anos. Isso não será capturado rapidamente nas naves anteriores porque temos um contrato atípico, mas deixa espaço de segurança e crescimento para a receita de locação no longo prazo (após a atipicidade).

O yield on cost (YoC) nos 12 primeiros meses é de 14,5% aa e conforme os pagamentos das parcelas são realizados este cap vai caindo até chegar no cap rate estabilizado de 8% a.a.

Log Recife: em 05/08/2026, gestão informou aquisição do empreendimento logístico LOG Recife II que fica na região metropolitana de Recife. ABL total de 68.575m² sendo certo que o FII está adquirindo 70% (48.002 m²). Importante destacar que o imóvel está em terreno de mais de 142 mil m², ou seja, há área de terreno em que acreditamos que o potencial de expansão tem valor.

A vendedora é a LOG CP, empresa de capital aberto e com ações negociadas na B3.

Estrutura de Pagamento: Valor da transação é de R$ 210 milhões sendo R$ 130 milhões no fechamento da operação e disso R$ 55 milhões em moeda corrente nacional e R$ 75 milhões em cotas do TRXF11. O saldo de R$ 80 milhões, em 2 parcelas corrigidas pelo IPCA, uma em dezembro/26 e a outra no 14º mês após o fechamento da operação.

A transação tem yield on cost (YoC) nos 12 primeiros meses de 10,58% e cap rate estabilizado de 8,19% aa. A aquisição ocorre por valor de R$ 4.374/m². Calculamos que o aluguel vigente está em aproximadamente R$ 29,00/m², em linha com o preço pedido para ativo Logístico AAA na região metropolitana de Recife, conforme dados do 2T26 da plataforma Buildings. É importante acompanhar este indicador porque falamos de um contrato típico.

Portfólio CY Capital (Cyrela): também no dia 05/08/2026, novo fato relevante foi divulgado pelo TRXF11 informando a celebração de memorando de entendimentos (MoU, na sigla em inglês) para aquisição de portfólio pertencente à CY Capital, empresa do grupo Cyrela, listada na B3. Trata-se de aquisição de 2 galpões logísticos no raio 15 km de São Paulo, um galpão logístico na cidade do Rio de Janeiro, outro galpão logístico em Extrema (MG) e lajes comerciais do 2º ao 18º andar de edifício corporativo (escritório) em São Paulo.

A aquisição será feita por 2 FIIs que serão estruturados e geridos pela CY Capital e terão o TRXF11 como investidor âncora. A transação se dará pelo valor de R$ 2,1 bilhões sendo este valor pago em moeda corrente ou cotas do fundo. Diante da precificação da cota do mercado do TRXF11, entendemos que o caminho óbvio é o pagamento por compensação de cotas de emissão do FII.

Fonte: TRX

Ainda que não seja confirmado pelo comprador, nossa pesquisa interna utilizado a base de dados da Buildings indicou que o potencial edifício adquirido é o Cyrela Oscar Freire Corporate também conhecido como Cyrela Corporate by Pininfarina, um ativo AAA localizado na pujante região de Pinheiros e com entrega prevista para agosto. A área adquirida está pré-locada ao Nubank que espera a entrega do edifício para sua ocupação. Ressalto que esta informação é uma premissa do time de análise Finclass, sem confirmação da gestão do TRXF11. O que nos leva a crer que estamos certo é este edifício pertence à Cyrela (direta e indiretamente), e tem seus andares do 2 ao 18, andares da negociação, pré-locados ao Nubank, sendo o restante do prédio, fora da transação, a ser ocupado pela própria Cyrela (Fonte: Buildings).

Sobre o portfólio logístico, a Cy Capital tem alguns galpões nas regiões indicadas, sendo certo que não podemos cravar quais estão no escopo da aquisição, exceto Cy Log Extrema, único ativo da carteira da companhia nesta localização, mas fato é que os demais no raio 15 km de São Paulo e na cidade do Rio de Janeiro têm especificações técnicas de alto padrão. Dito isto, o portfólio adquirido tem notoriamente alto padrão e boas localizações.

A aquisição tem YoC 10,4% a.a nos 12 primeiros meses. Como o MoU estabelece condições preliminares de aquisição, não temos elementos para calcular um cap rate estabilizado e esperamos que divulgações futuras sobre a conclusão do negócio esclareçam este ponto, mas partindo do YoC dos 12 primeiros meses, a estrutura de capital da aquisição tem elementos para conferir nível de cap rate em linha com as demais aquisições recentes do TRXF11, inclusive já citadas neste relatório.

Portfólio Iguatemi: Já em 07/08/2026 foi a vez do TRXF11 revelar a aquisição de participações em 5 shopping centers pertencentes do portfólio Iguatemi, mais uma vez, uma empresa com ações listadas na B3. Eis as participações:

·        35,55% Shopping Praia de Belas (Porto Alegre – RS)

·        36,00% Shopping Iguatemi Alphaville (Barueri – SP)

·        10,00% Shopping Iguatemi Ribeirão Preto (cidade homônima em SP)

·        10,00% Shopping São José do Rio Preto (cidade homônima em SP)

·        36,00% I Fashion Outlet Novo Hamburgo (cidade homônima no RS)

O memorando de entendimentos assinado entre as partes atribui valor à transação de R$ 876,1 milhões com a seguinte forma de pagamento:

A.     R$ 569,5 milhões no fechamento da transação sendo R$ 219,0 milhões em moeda corrente nacional e R$ 350,5 milhões em cotas de emissão do TRXF11.

B.     Saldo de R$ 306,6 milhões a ser pago em duas parcelas, R$ 131,4 milhões 12 meses após o fechamento da transação e uma segunda parcela 24 meses após o fechamento da transação no valor de R$ 175,2 milhões, ambas corrigidas pelo CDI.

Esta estrutura de pagamento gera um YoC durante tal fase de 12,34%. O cap rate da operação é de 8,02% aa. A Iguatemi seguirá como sócia e administradora dos shoppings. A transação amplia a participação do fundo no segmento de shopping centers.

Fonte: TRX

Como podemos observar, os dois empreendimentos no interior de São Paulo possuem desafios de ocupação, com vacância de 9,6% em Ribeirão Preto e 14,3% em São José do Rio Preto, mas são justamente os dois de menor participação no pacote adquirido.

As aquisições dependem de aprovação do CADE (Conselho Administrativo de Defesa Econômica).

TRXF11: Vendas

3 Lojas GPA: mas nem só de compras foram os fatos relevantes do TRXF11, em 07/08/2026 foi anunciado ao mercado a venda de 3 lojas locados ao Grupo Pão de Açúcar (GPA) na cidade de São Paulo. O negócio será concluído em aproximadamente R$ 109,2 milhões com 50% pagos na conclusão do negócio e o restante após 6 meses corrigido por IPCA.

O lucro estimado pela gestora equivale a aproximadamente R$ 0,56/cota, o que representa uma TIR aproximada de 13,2% aa. O valor de alienação está 14,9% acima do último laudo de avaliação e corresponde ao cap rate de 6,30% aa considerando o aluguel vigente.

Eis a beleza da gestão ativa, aquisições buscando cap rate de ao menos 8% aa e vendas com cap rate abaixo de 6,5% aa.

Ao final desta aquisição, o TRXF11 ficará mais diversificado, com menor exposição ao setor de varejo de alimentos, com seu principal locatário individual, Mercado Livre, representando 13,6% da receita de aluguel, uma fotografia bem diferente dos 24 meses atrás como vimos:

Fonte: TRX

TRXF11: A queda da cota de mercado em agosto/26

Os pregões de agosto de 2026 marcaram queda expressiva da cotação de mercado do TRXF11.

Fonte: Economatica

Note como nos pregões a partir de 06/08, ou seja, logo após a 13ª emissão chegar ao mercado, houve forte queda no valor de mercado do fundo. Entre os fechamentos de 05/08 e 10/08, o FII acumula queda de 7,4%.

Some a isso o forte volume negociado em tais dias, bem acima da média dos 30 pregões findos em 05/08/26 que foi R$ 15,8 por dia.

Algumas hipóteses podem ser assumidas aqui. Como as aquisições a serem feitas com os recursos da 13ª emissão serão majoritariamente pagas com cotas, como vimos em capítulo anterior deste relatório, mercado pode estar interpretando que a pressão vendedora a ser exercida por detentores de cotas do TRXF11 que trocaram seus imóveis por tais em eventos anteriores tenha ganhado alguma aceleração diante da pressão vindoura que chegará com nova rodada de aquisição, de monta relevante, que se iniciará agora.

Some a tal a própria pressão adicional colocada por cotistas comuns que podem ter compreendido que tal pressão vindoura poderá eventualmente retardar a recuperação do preço da cota do TRXF11 e decidiu encerrar ou ao menos diminuir sua exposição neste FII.

A própria queda do valor patrimonial da cota antes desta emissão tem peso em tais interpretações, neste ponto a gestão poderia ter chamado uma rodada antecipada de laudos de avaliação para eventualmente minimizar essa queda de VP, mas para principalmente mitigar críticas de redução do VP para viabilizar emissão que, conforme demonstramos no início do relatório, não encontra morada nos fundamentos, mas diante do cenário pode eventualmente ecoar no mercado.

Levantou-se ainda que o movimento vendedor poderia ser potencializado por posições vendidas (short) em TRXF11 e o mecanismo para validar isso seria observarmos a quantidade de cotas expostas aos contratos de aluguel de TRXF11 na B3.

No encerramento de 10/08/26 havia o total de R$ 131,7 milhões em cotas do TRXF11 em contratos abertos de aluguel de cotas do FII, aproximadamente 2% do patrimônio do fundo 2,2% do TRXF11, valor muito pequeno para ser a justificativa para esse movimento de queda.

Entendemos que a redução da cotação de mercado não tem fundamento imobiliário. A alavancagem considerando as securitizações informadas no relatório gerencial de julho/26 somadas aos instrumentos de seller finance das aquisições que tratamos aqui atingiria um LTV de 35% considerando os R$ 12 bilhões de ativos informados como portfólio final no último fato relevante, aquisição de portfólio Iguatemi. Um LTV (dívida / ativos) acima do patamar que tínhamos 4 meses atrás quando recomendamos o TRXF11, mas com parte significativa com casamento de indexador e prazo com o contrato de locação lastro e uma fatia relevante (financiamento do ativo logístico Guarulhos junto ao Banco XP) cujo plano é converter no horizonte de até 18 meses em securitização dessa natureza, tirando parte importante da dívida que está atrelada ao CDI para o indexador IPCA.

Conclusão

Diante do exposto, mantemos recomendação de compra no TRXF11, elevando a alocação na carteira ARCA Valorização para patrimônios acima de R$ 200 mil de 1,5% para 2,0% mantido o preço máximo de compra de R$ 101,00 por cota. A elevação da alocação se dará pela venda integral da posição em LVBI11.

Já na carteira ARCA Renda, também mantemos recomendação de compra para TRXF11 com preço máximo de compra em R$ 101,00 por cota sendo que o percentual de alocação passa de 2,25% para 2,75%. Novamente estamos zerando a alocação em LVBI11 que antes representava 1% da carteira.

Se você bem notou, tiramos 1% de LVBI11 e acrescentamos apenas 0,50% no TRXF11. Para concluirmos as atualizações, colocamos recomendação de compra em HGLG11 com seu percentual na carteira em 2,0% e preço máximo de compra em R$ 160,00 por cota.

Desta forma, maximizamos a potencial geração de renda no TRXF11 que ao preço de R$ 82,55 verificado ao final do pregão de 10/08, tem um DY na faixa de 13,1% a 13,5% aa considerando o guidance de distribuição mensal do fundo atualmente entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota.

Os laudos de avaliação dos imóveis do TRXF11 ao final de 2026 têm potencial para majorar a cota patrimonial para valores mais próximos de R$ 100,00 do que dos R$ 95,00 onde está atualmente, elemento importante valorização futura da cota de mercado, sem que esperemos isso no curto prazo dada a pressão vendedora nas cotas no secundário, pressão oriunda das vendas feitas pelos vendedores de imóveis que aceitaram cotas do TRXF11 em troca dos ativos. Não obstante, ressaltamos que o PL de R$ 12 bilhões coloca ainda mais o TRXF11 no radar de investidores institucionais e estrangeiros, elemento que pode gerar fluxo que amenize essa pressão vendedora, não é cenário base, mas não pode ser hipótese descartada.

Procuramos deixar claro que sim, há elementos nas aquisições e na emissão que geram desconforto nos cotistas e podem ser mais bem trabalhados pela gestão, especialmente na comunicação com o mercado, mas os fundamentos imobiliários permanecem gerando assimetria positiva que inclusive, entendemos ter crescido com a recente queda no preço das cotas do FII, reforçando nossa recomendação de compra.

Novas alocações para Arca Valorização e Arca Renda

Desta maneira, essa será a nova configuração das faixas patrimoniais na carteira de Arca Valorização, lembrando que para as faixas patrimoniais até R$ 200 mil reais, nada muda, ou seja, as mudanças a seguir impactam as carteiras com patrimônio a partir de R$ 200 mil:

·        LVBI11: saiu da carteira recomendada.

·        TRXF11: subiu sua alocação de 1,50% para 2,00%

Elaboração: Finclass

Já na Carteira Renda, os ajustes foram os seguintes:

·        LVBI11: saiu da carteira recomendada.

·        HGLG11: subiu sua alocação de 1,50% para 2,00%

·        TRXF11: subiu sua alocação de 2,25% para 2,75%

Elaboração: Finclass

Agradecemos a costumeira paciência. Esperamos que tenha sido uma leitura proveitosa.

Bons investimentos!

Ricardo Figueiredo (CNPI 8786) e Ted Duarte (CNPI 10085)