No relatório de hoje, você encontrará:
- Recomendação de venda de BCIA11, FII de gestão da Bradesco Asset. Recomendado em agosto de 2021, este FOFs cumpriu seu papel no portfólio recomendado, entregando retorno total de quase 2x o IFIX.
- Recomendação de compra de RVBI11, FII de gestão da VBI Real Estate. Este multiestratégia nasceu FOF e tem alocação dinâmica, com predominância de tijolos, mas com capacidade consistente de geração de renda através de sua alocação em FII de papel e CRIs de forma direta. O duplo desconto de aproximadamente 20% e um carrego de renda que pode variar de 11% até 13% a.a. geram uma assimetria muito favorável para a inclusão deste FII neste momento nas carteiras recomendadas Renda e Valorização.
- Revisitamos o conceito e dinâmica do valor patrimonial de um FOF, além de explorar o que o mercado espera para o cenário vindouro de juros tanto no Brasil quanto nos EUA. Afinal, entendemos que não podemos desprezar as condições macroeconômicas ao fazer uma recomendação de investimento.
Olá, investidores!
Neste relatório, tratamos os motivos pelos quais nos levaram a tomar a decisão de recomendar a venda do BCIA11 e incluir, em seu lugar, o FII RVBI11.
Comecemos nos relembrando o que é o BCIA11, o contexto pelo qual nos fez recomendá-lo em nossa seleção de ativos, e os motivos pelos quais nos fazem acreditar que já colhemos bons frutos com o FII.
O Bradesco Carteira Imobiliária Ativa (BCIA11) de gestão da Bradesco Asset Management é um Fundo de Fundos (FoF) que investe, majoritariamente, em fundos imobiliários.
A primeira recomendação de compra do BCIA11 feita por nós data de antes da fusão entre Finclass e Spiti, mais precisamente em 05/08/2021. Lembro que, neste relatório, explicamos como funciona a precificação em um FoF-FII e a sua importância para a análise desta classe.
Pois bem, vamos retomar a explicação e trazer para os dias atuais.
P/VP e a sua utilização na análise de FoF-FIIs
O P/VP é uma das variáveis mais difundidas na análise dos fundos imobiliários. Trata-se de uma métrica que relaciona o preço do mercado da cota do FII (P) com sua cota patrimonial (VP), que traduz em identificar ágios (P/VP>1) ou deságios (P/VP<1).
Quando se fala em ágio, entende-se que o ativo está sendo negociado com um prêmio em relação ao valor contábil do seu portfólio – ou seja, você está pagando mais pelo valor justo do ativo. Da mesma forma, quando se fala em deságio, entende-se que o investidor(a) adquire aquele portfólio por um valor abaixo do valor justo.
Uma dica para nunca esquecer: quando ouvir ágio, imagine que você está pagando um pedágio, ou seja, pagando um valor adicional.
Para cada tipo de fundo imobiliário, o valor patrimonial é calculado de uma maneira. Em um FoF-FII, o valor patrimonial é feito, de forma geral, pelo valor de mercado dos fundos imobiliários que o FoF investe e, deste total, subtrai-se os passivos do fundo, que são as despesas operacionais e administrativas.
Como os FIIs têm estrutura de custo enxuta, a maior parte do VP é representada pela soma do valor de seus ativos. No caso de um FoF-FII, pelo valor de mercado da posição dos FIIs investidos.
No entanto, se considerarmos que o valor patrimonial de um FoF-FII é determinado pelo valor de mercado das cotas dos fundos nos quais ele investe, é esperado que o valor de mercado deste FoF se aproxime de seu valor patrimonial.
Em um mercado eficiente, onde os investidores tomam decisões racionais, se um FoF-FII apresenta um ágio de 20%, ou seja, um P/VP de 1,20, isso indica que os investidores estão pagando mais pelo fundo do que o valor individual de seu portfólio, assumindo que todas as cotas dos fundos componentes estão listadas na B3 e são negociadas diariamente com volume razoável.
Por outro lado, se um FoF-FII estiver sendo negociado com um deságio de 20%, ou seja, com um P/VP de 0,80, os investidores que adquirirem suas cotas comprarão um portfólio cujo valor de mercado individual na Bolsa de Valores é consideravelmente superior.
Em ambos os cenários, seria esperado que houvesse uma convergência do valor de mercado das cotas do FoF-FII para um nível mais próximo do seu valor patrimonial, o que resultaria em um P/VP tendendo a 1,00. Lembre-se da premissa: Mercado Eficiente.
Isso significa que, ao observamos um FoF-FII sendo negociado abaixo do seu valor patrimonial, ou seja, com desconto/deságio, estamos diante de um cenário onde há uma alta possibilidade de assimetria positiva para montar posição neste FoF. Note que não cravamos ser possível afirmar categoricamente que em FoF, quando P/VP < 1, está dado que é momento de compra. A análise jamais poderá estar em uma só variável, mas a natureza do FoF dá ao P/VP uma importância maior do que em um FII de tijolo, por exemplo.
Agora, pense o seguinte: se você está comprando um FoF-FII que, por sua vez, compra cotas de FIIs e está descontado em relação ao seu valor patrimonial, e estes individualmente também podem apresentar desconto entre sua cota de mercado e sua cota patrimonial, logo você estaria comprando potencialmente duas camadas de desconto, correto?
Exatamente.
O nome que damos para isso é de “duplo desconto”, efeito este que se traduz em comprar cotas de um FoF que estão descontadas em relação a cota patrimonial (que são nada mais do que o valor de mercado dos FIIs), e adicionalmente os FIIs investidos também se encontram com desconto em relação aos seus respectivos valores patrimoniais. O FoF-FII amplifica o racional da diversificação, dá acesso a estratégias que seriam inacessíveis para muitos investidores e, além disso, carrega essa vantagem de eventualmente comprar cotas de FIIs com descontos sobre descontos.
Entendemos que FoFs são ativos que possuem característica mais tática, ou seja, nem sempre estarão presentes no portfólio, mas têm potencial para trazer bons resultados para os investidores que sabem utilizar esta ferramenta da maneira correta.
Dito isso, vamos agora utilizar este conceito aplicado no BCIA11.
Aplicando o conceito de P/VP no BCIA11
Quando recomendamos o BCIA11 pela primeira vez em agosto de 2021, o P/VP do BCIA11 estava próximo de 0,85. Lembramo-nos de que, em 2021, tivemos um período em que o IFIX ficou praticamente lateralizado, fechando o ano em queda de -2,3%. E como FoFs costumam ter beta mais alto do que a maioria dos FIIs, ou seja, chacoalham mais do que o benchmark, eles apresentavam descontos consideráveis na época, caso este sendo também o do BCIA11.
3 anos se passaram, pandemia apresentando sinais de arrefecimento, eleições no Brasil e mais uma Copa do Mundo em que nosso time apresentou performance medíocre, observamos uma recuperação nos ativos de risco no mundo, incluindo o mercado de fundos imobiliários. Em agosto de 2024, o BCIA11 fechou o mês com um P/VP bem próximo de 1, ou seja, praticamente apresentando neutralidade.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Segundo o último relatório gerencial publicado até a data em que este relatório foi redigido (no qual apresenta dados de agosto de 2024), observa-se uma diminuição no duplo-desconto do BCIA11 ao longo dos meses desde fevereiro de 2023, de modo que o duplo desconto caiu de 31% para 12%:
Fonte: Bradesco Asset Management
Ao avaliarmos o cenário pelo qual nos encontramos atualmente, entendemos que o BCIA11 já entregou bons frutos, e encontra-se em um nível de precificação satisfatório, de modo que a estratégia já se encontra exaurida.
O cenário macroeconômico que está por vir
O cenário macroeconômico vindouro carrega elementos que implicam em uma série de desafios para os alocadores de recursos. Ainda que sabiamente tenhamos a visão de longo prazo, devemos ser vigilantes aos cenários de curto prazo, especialmente quando há situações não usuais, como mostraremos a seguir.
Ao observamos a taxa básica de juros nos Estados Unidos, é perceptível que ela se encontra em patamares bem elevados, quando se compara com a média histórica desde 1990. Uma das primeiras coisas que nós aprendemos no mercado financeiro, é que taxas de juros de títulos soberanos elevadas (ou seja, dos títulos emitidos por governos), tendem a pressionar os ativos de risco para baixo. Isso acontece porque os investidores acabam preferindo investir em ativos mais seguros a ativos de renda variável.
Fonte: Bloomberg
Acompanhando falas recentes do Jerome Powell, presidente do Federal Reserve (Fed), o Banco Central dos EUA, podemos inferir que estamos cada vez mais próximos de um início de corte de juros na maior economia do mundo. Tal movimento já se traduz na CME FedWatch, ferramenta que calcula a probabilidade do Fed de mudar a taxa, de acordo com as negociações feitas pelo mercado. Ressalto que este texto foi produzido antes de 18/09/24, data da reunião da autoridade monetária dos EUA em que haverá definição sobre patamar de taxa de juros.
Segundo a CME FedWatch, o mercado precifica, na próxima reunião do FOMC em 18 de setembro, uma probabilidade de 63% de um corte de 0,25%; e uma probabilidade de 37% em um corte de 0,5% na taxa de juros.
Fonte: CME Fedwatch | Data das informações: 03/09/2024
Lembre-se: quando a maior economia do mundo reduz a remuneração de seus títulos públicos, há naturalmente um maior apetite ao risco em escala global, e o fluxo de capital começa a se mover para alternativas com maior nível risco em busca de melhor remuneração.
“Ok. Mas e o Brasil?
Apesar de o mercado estar precificando alta de juros no curto prazo, e no mesmo dia 18 de setembro saberemos se por aqui a Taxa Selic subirá 0,25% ou 0,50%, é praticamente um consenso de que teremos alta.
Se olharmos para uma janela de médio prazo, temos expectativa de nível de taxa de juros tanto de curto prazo (Taxa Selic) quanto de longo prazo (Contrato Futuro do DI e Cupom do Tesouro IPCA) abaixo do atual patamar.
A própria comunicação do Banco Central mostra que o atual patamar de juro é restritivo, logo, patamares ainda mais altos serão ainda mais restritivos, um remédio amargo visando levar as expectativas de inflação para a meta. Dizemos amargo porque este movimento gerará impacto negativo para a atividade econômica.
Quando se cumprir a missão de levar a inflação à meta, neste momento, esperamos que ocorra o afrouxamento da política monetária, ou seja, redução de juros (Taxa Selic). Como o atraso do efeito da política monetária na economia brasileira orbita ao redor de 18 meses, entendemos que vamos experimentar um ciclo de política monetária expansionista, ou seja, redução de taxa de juros, ainda no segundo semestre de 2025, com efeitos na economia com maior intensidade em 2026, mas como o mercado financeiro não espera, colheríamos ainda em 2025 os benefícios de eventual início futuro de ciclo de corte de juro.
Até este momento se materializar, o que observamos é o mercado repetir a receita do que acontece em ciclo de alta de juros: FIIs com performance aquém de seu potencial.
Exposição do BCIA11 em fundos de papel
Um fator importante que analisamos e monitoramos em nossas carteiras recomendadas é a exposição setorial, tanto em FIIs de tijolo (shoppings, logística, escritórios e renda urbana) quanto em fundos de papel (indexados ao IPCA e CDI) e claro, FoFs. Em nossa alocação, atualmente temos preferência por ter exposição em FIIs de papel menor do que o IFIX.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
O principal motivo para tal escolha é porque entendemos que os fundos de papel possuem um caráter mais defensivo. A análise histórica mostra que, em cenários mais adversos para o mercado de FIIs, os fundos de CRI conseguem, na média, performance melhor do que fundos de tijolo e FoFs. No cenário mais favorável aos ativos de risco, temos o inverso, ou seja, FIIs de tijolos e FoFs tendem a apresentar performance melhor do que fundos de papel.
Ao analisar a exposição setorial do BCIA11, vemos que o FoF-FII se encontra alocado em 38% no segmento de FIIs de papel:
Fonte: Bradesco Asset Management
Além disso, ao nos aprofundarmos nas principais posições do BCIA11, e que correspondem a 61% do patrimônio líquido do fundo, observa-se que grande parte se encontra levemente bem precificada.
Fonte: Economatica e Bradesco Asset Management | Elaboração: Finclass
O destaque de deságio fica para RCRB11 e JSRE11, dois FIIs de escritórios, setor este que vem apresentando sinais de recuperação mais lento do que os outros.
Dito isso, recomendamos a venda total da posição de BCIA11 ao preço de mercado. O FII seguirá sob acompanhamento do time de análise em nosso universo de cobertura de fundos imobiliários, mas sem integrar as carteiras recomendadas da Finclass.
Quanto o BCIA11 trouxe de resultado para nossas carteiras?
Para os antigos assinantes da Spiti, trazemos o resultado da recomendação desde 05 de agosto de 2021 até o fechamento de pregão de 17 de setembro de 2024. Neste período, observamos um retorno total (valorização + dividendos) que foi o dobro do IFIX na mesma janela temporal. Lembrando que, no momento da recomendação, o mundo ainda vivia a pandemia do novo coronavírus e por aqui, estávamos em processo de recomposição da taxa Selic depois de colocá-la em patamar extremamente baixo (2% a.a).
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Para os investidores que seguem a carteira de renda da Finclass desde o início da recomendação (29 de janeiro de 2024), mais uma vez considerando dados do fechamento do pregão de 17 de setembro de 2024, o retorno total foi de 1,67% vs 0,66% do IFIX no mesmo período.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
Por fim, para os investidores que seguem a carteira de valorização da Finclass desde o início da recomendação (10 de maio de 2024), o retorno total foi de 1,59% vs -1,05% do IFIX no mesmo período.
Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass
A chegada de VBI Reits Multiestratégia – RVBI11
Quando decidimos pela retirada de uma recomendação, neste caso do BCIA11, 3 anos após sua recomendação, um desafio é decidir o que fazer com o recurso oriundo da venda daquela posição.
O olhar permanece para o horizonte entre 24 e 36 meses e lembre-se da passagem sobre cenário macroeconômico que fizemos até aqui. Ainda que tenhamos expectativa do mercado de elevação de Taxa Selic no curto prazo, entendemos que haverá condições de iniciar novo ciclo de queda ainda em 2025 e, com expectativas de inflação mais aderentes à meta e economias desenvolvidas em ciclo de corte de juros que já se iniciou em 2024, teremos condições de entrar em novo ciclo virtuoso para ativos de risco no Brasil, entre eles, os Fundos Imobiliários.
Na lista de desejos, entendemos ser importante:
- Manter a parcela tática na carteira em patamar ao que vínhamos praticando, algo entre 25% e 30% da parcela em FIIs;
- Manter a parcela alocada em FoF entre 10% e 15%, também em linha com o praticado até então; e
- Encontrar uma estratégia com bom nível de liquidez em bolsa, preferencialmente, mas não obrigatoriamente, acima de R$ 500 mil por dia.
Nosso checklist foi atendido pelo VBI Reits Multiestratégia, RVBI11, com um adicional. Ainda que tenha nascido como um FoF, recentemente passou por uma transformação que abriu espaço para uma estratégia mais ampla, aquilo que o mercado chama de FII Multiestratégia ou Hedge Fund FII.
É verdade que, olhando sua alocação, notoriamente falamos de um fundo que aparentemente ainda mantém características de um FoF como os outros, mas ao explorarmos o produto com mais atenção, notaremos as diferenças.
O VBI Reits Multiestratégia chegou ao mercado em fevereiro de 2020 e veio executando uma estratégia como outro FoF qualquer. Ocorre que, no primeiro semestre de 2024, o RVBI11 passou por uma transformação.
O fundo tem gestão da VBI Real Estate que pertence ao grupo Patria Investimentos. A VBI Real Estate tem estratégias em FIIs nos mais diversos segmentos, inclusive temos outros fundos da casa em nossas carteiras recomendadas.
RVBI11 tem taxa de administração/gestão de 0,95% a.a. sobre o valor de mercado do fundo e taxa de performance de 20% dos rendimentos que superarem a variação positiva do IFIX. Ao final de agosto de 2024, estava na posição de mais de 42 mil investidores e possui liquidez média diária que usualmente oscila na faixa entre R$ 900 mil e R$ 1 milhão.
O RVBI11 incorporou outros 3 fundos imobiliários: BLMC11, MORE11 e MORC11, um fato este que expandiu seu patrimônio e hoje, com base nas informações contábeis do fundo base agosto/24, o fundo tem patrimônio líquido de R$ 843 milhões. Antes deste movimento, pouco passava dos R$ 120 milhões em patrimônio.
Ao fazer este movimento, adotou de vez o viés de Multiestratégia no qual destacamos alguns pontos:
- O leque de subprodutos imobiliários para escopo da alocação vai crescendo conforme o patrimônio líquido do fundo também cresce.
Fonte: VBI Real Estate
- Os grupos de veículos de estratégia são 3:
- FIIs Líquidos: alocação eficiente no mercado de FIIs listados em bolsa;
- Private Placement: veículos restritos a investidor profissional e/ou com baixa liquidez que ainda não passaram por oferta pública; e
- CRI: alocação direta em Certificados de Recebíveis Imobiliários.
“E os itens Desenvolvimento, Consolidação e Ativismo?”
Entendemos que os 3 se referem a subestratégias. O RVBI11 poderá investir em desenvolvimento, por exemplo, através de operações com FIIs líquidos, com Private Placement ou via CRI. Mesma lógica vale para Consolidação e Ativismo.
É fato que a maior parte, com base em informações do relatório gerencial de julho de 2024, que a carteira do RVBI11 é majoritariamente composta de FIIs líquidos com 66% do patrimônio líquido (PL), mas a mescla com FIIs Private Placement e CRIs se mostra bem interessante.
Fonte: VBI Real Estate
Setorialmente, apenas a parcela de FIIs mostra uma alocação mais leve em recebíveis imobiliários (FII de Papel) do que o Ifix (25% vs 39% do Benchmark), mas se somarmos a fatia direta em CRIs, chegamos a nível em linha com o Ifix.
Vamos então dividir a análise em duas frentes: FIIs (Líquidos e Private Placement) e CRIs.
No grupo FIIs que respondem por 86% do patrimônio líquido, notamos que nas maiores alocações, apenas uma delas é Private Placement e todos os demais são FIIs líquidos. Importante destacar que esses 8 maiores FIIs são os únicos cuja participação é de ao menos 4% da fração em FIIs. Para todos os demais, o percentual é menor, o que mostra bom nível de diversificação. Estes 8 FIIs totalizam 43% da parcela de FIIs e 37% do PL do RVBI11. As 3 maiores posições em FIIs são TRXF11 (renda urbana), PVBI11 (escritórios) e TGAR11 (desenvolvimento).
Fonte: VBI Real Estate
Em relação aos 14% alocados em CRI, destacamos tratar-se de um portfólio híbrido em indexadores com IPCA sendo majoritário, mas mesclando com CDI. Já em relação ao risco de crédito, entendemos ser mais elevado do que temos recomendado em nossas carteiras com as posições recomendadas em FIIs de papel.
Fonte: VBI Real Estate
A fração exposição ao indexador IPCA+ 12,1% a.a. como taxa média considerando marcação a mercado, e o nível de prêmio em relação aos títulos públicos federais de prazo mais dilatado, superior a 500 pontos-base (5%), sinaliza para um portfólio com viés high yield, ainda que para alguns ainda se tolere uma classificação Middle risk. Mas é importante notar que há inclusive operação que este analista classificaria como high grade neste grupo, caso por exemplo, do CRI TRX que tem remuneração marcada a mercado igual a IPCA + 5,8% a.a.
Já a parcela CDI, que representa 31% da exposição em CRIs, possui taxa média de CDI + 4,3% e sob a ótica de spread para o título público federal pós-fixado, temos um nível de prêmio pouco superior a 400 pontos-base (4%) aderente ao perfil Middle risk. Ponderando as alocações dos dois indexadores, classificamos a posição em CRI como risco intermediário (Middle risk), mas com maior tendência de ser high yield do que ser high grade.
Mas é uma posição de prazo médio/curto, inferior a 3 anos e por isso, passível de observamos mudanças nesta fotografia conforme posições da carteira forem vencendo, a depender por óbvio, de como o recurso será alocado.
Como vimos anteriormente, setorialmente, os CRIs estão lastreados em setores diversos conferindo excelente nível de diversificação. Residencial (34%), Logístico (12%) e Loteamento (12%) respondem por 58% dos CRIs. O restante, 42%, divididos em outros 8 segmentos.
No total, são 31 operações onde apenas 3 representam mais do que 1% do PL e somadas, as 3 representam 3,9% do patrimônio líquido do RVBI11. Claramente um nível muito bem-vindo de pulverização do risco de crédito. Quando agrupamos operações distintas, mas referentes ao mesmo risco de crédito, nenhum devedor tem exposição a se quer 2% do PL.
Sobre a precificação, observamos a presença do duplo desconto que já citamos na retirada do BCIA11.
Fonte: VBI Real Estate
Falamos de um duplo desconto com potencial de upside de aproximadamente 20% sendo que, 10% encontram-se na primeira camada e o restante na segunda camada.
Lembramos que a primeira camada se materializa com valorização da cota do RVBI11, mantido o atual VP. Já a segunda camada depende de valorização dos FIIs investidos e acompanhamento da cota de mercado do RVBI11, claramente um passo adicional de esforço.
Pois bem, para o RVBI11, a divisão é praticamente 50/50 entre a primeira e segunda camada de desconto para um potencial upside de 20%. Já no BCIA11, a maior parte do potencial upside está na segunda camada e, este potencial possui upside 13%, ou seja, nível inferior e requerendo maior esforço para materialização.
Por fim, o assunto que interessa 10 a cada 10 investidores de fundos imobiliários, mas que jamais deve ser a razão central, tão pouco única para seleção de um FII: o Dividend Yield (DY).
O RVBI11 vem efetuando distribuições de R$ 0,75/cota e no relatório onde tratou do resultado de julho de 2024, o último divulgado enquanto produzimos este relatório, o time de gestão relatou que:
“Tudo mais constante, será possível distribuir nos próximos meses o mesmo montante.”
Isto porque ainda que não exista reserva de lucro realizado a distribuir, há ganho de capital não-realizado na ordem de R$ 0,44/cota que poderia ser destravado com vendas de cotas, mesmo no atual nível de precificação dos FIIs.
Considerando a cota de fechamento do RVBI11 em 17/09/24, R$ 72,52, temos um DY de 1,03% a.m. ou 13,1% na visão anualizada.
Já sob a ótica da cota patrimonial, esta teríamos um DY de 0,91% a.m. e anualizado em 11,5%.
Julgamos serem níveis muito atrativos para carrego de renda, com nível de ganho de capital não-realizado que ajudaria a sustentar este patamar ao longo do restante de 2024, momento em que estaremos elevando a Taxa Selic, de sorte que ao longo de 2025, teremos condições de observar o mercado começar a discutir e precificar início de corte de juros, elemento que somado ao ciclo de política monetária expansionista nas economias desenvolvidas traria momento positivo para ativos de risco, inclusive FIIs, no Brasil, beneficiando a estratégia do RVBI11.
Temos então uma combinação de carrego de renda satisfatório e potencial ganho de capital, gerando uma assimetria favorável a alocação de recurso no RVBI11.
Realizamos um exercício comparando o nível de renda do RVBI11 seja em relação a cota de mercado, seja sobre VP, contra outros FOFs sendo escolhidos para comparação FOFs com PL no mínimo igual ao RVBI11, e aí falamos apenas de BCFF11 e HFOF11. Adicionamos a lista os dois FOFs que perderam recomendação em 2024 aqui na Finclass, KFOF11 e BCIA11.
“Por que não tem RBRF11, já que ele tem PL de 1,2 bilhão e o RBFF11 que é outro FOF recomendado?”
O primeiro não entrou porque ele está mais adiantado nesta virada de FOF para Multiestratégia, contando inclusive com alocação direta em tijolos, e entendemos que começa a destoar demais deste grupo.
A ausência do outro FOF recomendado, o RBFF11 se dá porque seu PL é muito menor do que os comparáveis na lista. Neste caso, falamos de um player que tem condições de fazer gestão ativa com giro de cotas em ritmo muito maior do que os FIIs da lista (exceto BCIA11).
Fonte: Economatica | Elaborado por Finclass
Seja pela ótica da cota de mercado, seja pela ótica do VP, RVBI11 oferece carrego de renda acima dos pares e em patamar que gera assimetria favorável para materialização de capital, ainda que parcial referente a primeira camada do duplo desconto, tudo mais que constante.
RVBI11 - Recomendação
Por fim, recomendamos que os investidores da Finclass realizem a inclusão de RVBI11 em suas posições, respeitando o preço máximo de compra de R$ 81,00/cota, valor este que preserva um potencial geração de renda equivalente a algo entre 10,9% e 11,7% a.a, considerando o intervalo de distribuição de R$ 0,70 até R$ 0,75 por cota.
Ao preço de fechamento em 17/09/24, R$ 72,52, considerando o mesmo intervalo de distribuição de rendimentos mensais, a geração de renda passiva ficaria entre 12,2% e 13,1% aa, somando a potencial valorização de cota que destacamos aqui, pelo conceito de duplo-desconto que está próximo de 20%.
A recomendação vale para as carteiras Renda e Valorização. O RVBI11 passará a ocupar o mesmo espaço que antes era ocupado por BCIA11, o qual já recomendamos venda neste relatório.
Como ficou a carteira de renda?
A seguir, evidenciamos como ficaram as carteiras renda após a mudança:
Elaborado por: Finclass
Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Renda é 40%. Ao observamos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
Elaborado conforme classificação por: Finclass
Como ficou a Carteira de Valorização (patrimônio acima de R$ 100 mil)?
Já a carteira de valorização para patrimônio acima de R$ 100 mil encontra-se desta forma:
Elaborado por: Finclass
Lembrando que o total de FIIs na Carteira de Valorização é de 15%. Ao observamos apenas a fatia de FIIs, ou seja, ao considerarmos que apenas a alocação em FIIs totaliza 100%, temos a seguinte alocação setorial:
Elaborado conforme classificação por: Finclass
Observação: as versões da Carteira Valorização para patrimônio inferior a R$ 100 mil devem realizar a inclusão de RVBI11 desde que no lugar de BCIA11. Caso a carteira valorização para sua faixa patrimonial não possua BCIA11, você não precisa realizar nenhuma movimentação.
Conclusão
Encerramos este relatório com a recomendação de compra de RVBI11 até o preço-limite de R$ 81,00/cota, o qual representa um deságio de 11,6% em relação ao preço patrimonial da cota, o que gera um nível de duplo-desconto na ordem de 20% com carrego de renda podendo chegar até 13% a.a. considerando o preço de mercado da cota do RVBI11 no fechamento de 17/09/24.
Para acomodar a recomendação do RVBI11, tanto na carteira Renda, quanto na carteira Valorização, realizamos a retirada de BCIA11.
Acompanhe a tabela de FIIs recomendados aqui na Finclass para verificar o percentual a ser alocado em cada FII da carteira recomendada.
Agradecemos a costumeira paciência. Espero que tenha sido uma leitura proveitosa.
Bons investimentos!
Ricardo Figueiredo (CNPI 3485) e Ted Duarte