Um olhar para o mercado de REITs entrando em 2026

Os últimos cinco anos estão sendo bastante desafiadores para os REITs (Real Estate Investment Trusts), marcados por taxas de juros elevadas e desempenho aquém dos mercados de ações.

Os REITs enfrentaram um período desafiador, principalmente a partir de 2022 devido à alta intensa dos juros globais. Em 2023, mesmo partindo de uma base machucada pela performance ruim do ano anterior, vimos uma recuperação de diversos mercados que aconteceu em menor intensidade no mercado de REITs: enquanto o S&P 500 rendeu +25% no ano, o índice MSCI US REIT, que representa o principal mercado de REITs do mundo, rendeu “apenas” 12%.

Em 2024 vimos algo similar, com o S&P repetindo a marca de cerca de 25% de alta e REITs defasados, ainda que com performance positiva com cerca de 7,5% de alta em dólar. Essa disparidade ficou evidente no 4º trimestre de 2024, quando os REITs despencaram –8,2% com a disparada dos yields das Treasuries, ao passo que o S&P 500 ainda subiu +2,4% no trimestre.

Tivemos até um ensaio de recuperação ao longo do 3º tri/24, que veio com um retorno excepcional da classe (+17%) impulsionado pela queda temporária das taxas, o aumento dos rendimentos em outubro/novembro de 2024 reverteu os ganhos.

No geral, 2024 encerrou com REITs positivos, porém bem atrás das bolsas – uma inversão notável frente ao desempenho histórico de REITs em ciclos de aperto monetário.

No ano em que estamos, 2025, o mercado de REITs continuou volátil, mas começaram a surgir sinais de alívio. No 1º trimestre de 2025, enquanto as ações corrigiram (o S&P 500 chegou a cair ~4%), os REITs obtiveram leve alta, sugerindo uma breve melhora relativa diante da expectativa de fim do aperto monetário. Entretanto, persistiram turbulências ligadas a fatores macro: incertezas comerciais e fiscais reacenderam temores de recessão no início de 2025, prejudicando tanto ações quanto imóveis.

No 2º tri de 2025, a estabilidade dos juros deu algum suporte mantendo uma perspectiva cautelosamente otimista para o restante do ano. Índices globais de ações como o MSCI ACWI (índice amplo de ações globais) também superaram com folga os de REITs, impulsionados por ações de tecnologia de megacapitalização, enquanto os REITs ficaram pressionados pelo cenário de juros altos.

A expectativa de uma virada mais significativa aumentou no 3º tri de 2025, quando bancos centrais finalmente iniciaram cortes modestos nas taxas. O Federal Reserve, citando arrefecimento do mercado de trabalho, realizou o primeiro corte de 0,25 p.p. em setembro/2025 (reduzindo Fed Funds para ~5,0%).

Os REITs reagiram levemente em alta naquele mês (+0,4%), mas a bolsa em geral saltou mais forte (+3,5%). Em outras palavras, as ações globais continuaram superando os REITs em 2025, ampliando a defasagem: até 17 de outubro, o índice MSCI US REIT NET TOTAL RETURN acumulava +2,3% no ano, versus +15,4 de alta no índice acionário norte-americano.  

Essa discrepância reforça o fato de que, mesmo com fundamentos resilientes, os REITs ficaram para trás em relação às ações tradicionais nos últimos 12 meses.

Essa defasagem de performance criou uma anomalia histórica: os REITs passaram a negociar a múltiplos de fluxo de caixa (FFO) inferiores aos do mercado acionário amplo, algo raramente visto e que historicamente tende a preceder uma futura outperformance dos REITs.

O mercado parece ter focado mais no fator macro (juros) do que nos fundamentos.

O presidente do Fed enfatizou, no final de 2025, que os cortes adicionais serão graduais e incertos, o que arrefeceu o entusiasmo recém-adquirido dos investidores imobiliários. Em suma, o contexto de juros altos funcionou como forte vento contra para os REITs nos últimos meses, suplantando os bons resultados operacionais e mantendo a performance da classe aquém da renda variável tradicional.

Pensando neste contexto o relatório de hoje busca explicar melhor os fundamentos atuais de nossa tese para que entremos no ano de 2026 com uma visão oportunística de uma classe que está devendo até aqui, mas que tem tudo para recuperar seu valor.

Uma ótima leitura!

Fundamentos da classe

Apesar do cenário adverso de juros, os indicadores operacionais dos REITs permaneceram robustos. No 3º tri de 2025, os múltiplos de fluxo de caixa (FFO) somaram US$ 21 bilhões – um aumento de 17,3% sobre o ano anterior – com quase 2/3 dos REITs aumentando seu FFO anual.

O net operating income (NOI), indicador de eficiência operacional, também subiu ~5,2% ano contra ano, evidenciando resiliência operacional mesmo sob custos de capital maiores por conta do ambiente de juros altos. Esse crescimento reflete tanto a recuperação de segmentos que sofreram na pandemia quanto ajustes internos que contiveram despesas.

Além disso, as taxas de ocupação mantiveram-se elevadas. Em média, 93% dos imóveis dos REITs estavam locados no 3º tri/25. Setores como varejo (shoppings, centros comerciais) lideraram com ocupação de 96,9%, seguidos por apartamentos residenciais (95,7%) e galpões industriais (94,5%).

Mesmo segmentos historicamente problemáticos mostraram melhora relativa – e.g., hotéis se recuperaram bastante pós-pandemia e o único grande outlier foi escritórios, ainda com ocupação média baixa (~85,3%) devido à persistência do trabalho híbrido.

Do lado financeiro, os balanços dos REITs estão saudáveis, o que mitigou parte do impacto dos juros altos. Em setembro/25, o setor operava com alavancagem moderada (dívida ~33% dos ativos de mercado) e estrutura de dívida favorável: cerca de 80% da dívida é sem garantias reais e 89% a taxa fixa, com prazo médio alongado de ~6,2 anos.

Como resultado, o peso dos juros permanece administrável – a despesa financeira corresponde a apenas ~22,7% do NOI do setor, bem abaixo dos ~37% que era durante a crise de 2008.

Em resumo, os REITs entraram no ciclo de alta de juros com balanços fortalecidos, após uma década reduzindo alavancagem e fixando custos (a parcela de dívida fixa subiu de ~73% em 2005 para >85% recentemente). Isso tem permitido à maioria atravessar o período de juros altos sem estresse financeiro agudo, diferentemente de ciclos anteriores.

No entanto, o custo de capital elevado afetou novas aquisições e valor patrimonial. Com yields de títulos de longo prazo atingindo níveis não vistos em mais de 15 anos, o mercado ajustou para cima as taxas de desconto dos fluxos imobiliários.

Muitos REITs viram o preço de suas cotas cair muito mais do que a pequena piora em seus dados financeiros – um indício de desconto patrimonial crescente.

Fonte: S&P Global

De fato, as ações de REITs norte-americanos chegaram ao meio de 2025 negociando em média a 19% de desconto em relação ao valor líquido dos ativos (NAV), ampliando a lacuna em relação ao ano anterior em um mercado que historicamente costuma operar com ágio (mais caro do que o valor contábil dos ativos). Setores inteiros passaram a valer bem menos em bolsa do que o valor contábil/imobiliário: por exemplo, REITs de hotéis operavam em junho/25 com mediana de -35,5% de desconto sobre o NAV, e madeireiros (timber) com mediana de aproximadamente -33,5%.

Uma análise de diferentes segmentos.

Até aqui falamos sobre o mercado de REITs como um todo, mas é de se imaginar que dentro de seus diferentes segmentos a performance tenha sido distinta.

Uma análise por segmento revela essas disparidades – enquanto alguns setores apresentam valuations descontados e potencial de recuperação, outros já performaram bem devido a fundamentos sólidos. Abaixo discutimos os principais grupos de REITs, destacando riscos e oportunidades em cada um.

Escritórios (Office)

É o setor mais estressado. Com a adoção do home office pós-Covid, taxas de ocupação permanecem baixas (~85%) e proprietários enfrentam renegociações difíceis conforme contratos longos vencem.

Diversos REITs de escritório tiveram de cortar dividendos e vender ativos para reduzir dívida. O mercado reflete esse pessimismo: office REITs estão entre os mais descontados – muitos negociando a 40–50% abaixo do NAV estimado.

Essa grande defasagem pode indicar potencial de alta de longo prazo caso ocorra reocupação dos escritórios urbanos ou consolidação do setor;

Esse desconto e, podemos dizer, oportunidade não vem sem estar acompanhado de riscos para a tese. A diminuição estrutural na demanda por escritórios e a necessidade de refinanciar dívidas a juros maiores trazem desafios ao segmento – as oportunidades existem (ativos “classe A” bem localizados, por exemplo, podem estar demasiadamente depreciados), mas é possível que haja algum tipo de perda de valor estrutural para imóveis que se tornem obsoletos com o tempo.

Industrial/Logística

Inclui galpões logísticos, centros de distribuição e imóveis industriais. Foi o queridinho pré-2022, impulsionado pelo boom do e-commerce e reorganização de cadeias de suprimento.

Os fundamentos seguem excelentes: ocupação ~94,5% com demanda de locatários superando oferta em muitos mercados. Aluguéis de galpões modernos ainda crescem (embora a taxas menores que os picos de 2021).

A maior dor aqui veio dos juros: por ser um segmento de alto crescimento e fluxo de caixa de longo prazo, o setor industrial foi duramente impactado pela alta da taxa de desconto – evidência disso foi a queda de –15,9% no índice de REITs industriais no 4T/2024, mesmo sem deterioração operacional equivalente.

Esse exagero de venda abriu uma oportunidade: hoje os líderes em logística (proprietários de imóveis de armazenagem de última geração) negociam com desconto relativo em comparação a seus fundamentos.

Riscos incluem possível aumento de vacância se a economia esfriar ou se a oferta de novos galpões subir demais em certas regiões. Ainda assim, com múltiplos FFO na casa de ~20x e ativos de alta qualidade, podemos colocar o setor industrial como um dos mais bem posicionados para recuperação quando os juros estabilizarem ou caírem, dada a contínua migração para vendas online e necessidade de estoques descentralizados (omnichannel).

Varejo – Shopping Centers e Malls

Após anos de incerteza com o avanço do e-commerce, o varejo físico mostrou resiliência recentemente. Em 2024, REITs de shoppings regionais e centros de conveniência surpreenderam positivamente, figurando entre os únicos subsetores no azul no fim do ano. Ocupações estão altas (até 97%) e lojistas reportam vendas crescentes em localizações de qualidade.

As maiores operadoras de malls premium e centros comerciais com foco em necessidades do dia a dia (supermercados, farmácias) conseguiram aumentar aluguéis nas renovações, indicando poder de barganha. Dito isso, o segmento não é livre de riscos: hábitos de consumo em transformação e possíveis falências no varejo podem pressionar certos imóveis (especialmente shoppings menos bem posicionados).

Valuation: REITs de varejo negociam a múltiplos FFO medianos na faixa de 10–14x, com descontos moderados (~20% abaixo do NAV) em muitos casos. Ou seja, há potencial de reprecificação se o consumo seguir firme e os juros caírem (melhorando os cap rates de varejo), mas a médio prazo espera-se desempenho mais estável – focado em dividendos sólidos (~4–5% a.a.) e recuperação gradual, ao invés de crescimento explosivo.

Residencial (Apartamentos e Casas para Aluguel)

Segmento beneficiado indiretamente pelos juros altos, pois a compra de moradia ficou menos acessível e manteve a demanda por aluguéis aquecida. Ocupações elevadas (~95–96%) e capacidade de reajustar aluguéis anualmente deram sustentação aos residential REITs.

Em 2023-24, contudo, houve dificuldades para a tese: uma onda de novas entregas de apartamentos em algumas praças urbanas reduziu o crescimento de aluguéis efetivos, e a renda do inquilino não acompanhou a inflação imobiliária em certos mercados.

Assim, a performance das ações de multifamily REITs foi morna/negativa em 2025 (média –10,9% até julho), refletindo essas preocupações de curto prazo. Por outro lado, valuations agora estão mais atraentes – P/FFO (preço em relação a capacidade de geração de caixa) ~21x em residenciais, yield de dividendos em ~3%, e cerca de 10–15% de desconto ao valor patrimonial em vários casos.

Oportunidade: se a inflação e os juros caírem sem um aumento forte no desemprego, esses REITs podem retomar crescimento moderado de FFO, e os investidores podem se beneficiar tanto dos dividendos constantes quanto de alguma apreciação.

Riscos: uma recessão afetaria a capacidade de pagamento de aluguéis e poderia elevar vacâncias; já uma queda grande dos juros poderia incentivar locatários a virarem compradores (reduzindo a demanda de aluguel). Ainda assim, a tese secular de aluguel – impulsionada por preços de casas (atualmente elevados) e preferência por flexibilidade – permanece válida, garantindo apoio de longo prazo ao setor.

Saúde (Healthcare)

Engloba imóveis de saúde – de prédios médicos e laboratórios a lares de idosos e hospitais – frequentemente em contratos de longo prazo. Destacou-se como o setor de melhor desempenho em 2025, servindo quase como um “refúgio defensivo”: até setembro, os healthcare REITs acumulavam impressionantes +26,7% de retorno no ano.

Investidores buscaram esses ativos pela estabilidade de receita (muitos aluguéis atrelados à inflação e serviços de saúde pouco sensíveis ao ciclo econômico). Consequentemente, os valuations encareceram – já em meados de 2025 o setor era o único negociando a prêmio em relação aos ativos: mediana de +19% acima do NAV.

Vários REITs de saúde grandes passaram a valer bem acima do valor patrimonial, caso emblemático o da Welltower (portfólio de residências sênior e medical offices), que atingiu ~92% de prêmio sobre NAV no fim de junho. Essa precificação elevada embute expectativas otimistas de crescimento, baseadas no envelhecimento populacional (maior demanda por instalações de cuidado) e na recuperação pós-pandemia da ocupação em lares de idosos.

Riscos: o principal é que os preços atuais deixam pouca margem para decepção – quaisquer tropeços (por exemplo, operadoras de lares enfrentando custos trabalhistas altos, ou redução de reembolsos de planos de saúde) podem pressionar as cotações.

Ainda assim, o setor continua atrativo para renda: os dividendos são relativamente seguros e há diversificação interna (REITs de hospitais têm dinâmica diferente de REITs de laboratórios ou de clínicas).

Data Centers e Infraestrutura Digital

REITs de data centers e torres de celular compõem a espinha dorsal da economia digital e vêm de um ciclo de forte demanda (cloud computing, 5G, explosão de dados e, recentemente, inteligência artificial).

Os data centers em particular tiveram pico de interesse em 2023–24 – alguns REITs desse ramo chegaram a subir bem com a “febre da IA”. Essas empresas tendem a negociar a múltiplos altos dado o crescimento: atualmente os REITs de data center exibem o maior P/FFO setorial (~27x). Mesmo assim, a alta dos juros cobrou seu preço: ações de torres e data centers sofreram em 2022–23 por serem tratadas como bond proxies (fluxos de caixa de longo prazo com maior estabilidade, de maneira similar a um título de renda fixa).

Em 2025 houve alguma recuperação, especialmente nas torres – o índice de comunicações (torres) saiu de um desconto de –17% para praticamente valor justo (0,4% acima do NAV) entre maio e junho/25, sugerindo que o mercado vislumbrou um piso.

Oportunidades: o tráfego de dados e necessidade de armazenamento continuam crescendo exponencialmente, o que deve sustentar alta ocupação e aumento de receita nos data centers. Já os REITs de torre possuem contratos longos com reajustes automáticos, garantindo fluxo previsível; além disso, a próxima expansão do 5G e redes privadas pode gerar novas fontes de renda.

Com as cotações ainda não muito acima dos níveis pós-correção, investidores de longo prazo encontram cases de crescimento secular a preço razoável nesse grupo.

Riscos: são negócios intensivos em capital – data centers requerem grandes investimentos contínuos e torres dependem da saúde financeira das operadoras de telefonia. Se os juros se mantiverem elevados, o financiamento de expansões fica caro. Também há risco do arrefecimento do ânimo em torno do investimento em infraestrutura de IA em caso de as empresas fecharem essa “torneira” com uma eventual desaceleração econômica.

No geral, porém, o panorama de demanda estrutural forte faz destes segmentos apostas de crescimento dentro do universo de REITs.

Self-Storage (Autoarmazenamento)

Os “minidepósitos” foram estrelas durante a pandemia (muita gente mudou de casa e precisou de armazenamento extra), mas em 2023-2024 o setor esfriou. Houve um esgotamento da demanda extraordinária e algumas regiões testemunharam concorrência crescente com novas instalações.

Com isso, as operadoras de self-storage – antes capazes de elevar preços agressivamente – passaram a ver desaceleração ou queda no aluguel por unidade em 2023. Os REITs do segmento refletiram isso: após altas fortes em 2020-21, os REITs de self-storage caíram e em julho/25 estavam entre os piores desempenhos mensais (–6,85%). Em termos anuais, ainda acumulavam queda em 2025.

Perspectiva: no curto prazo, espera-se crescimento modesto, dependendo mais de ganhos de ocupação e serviços auxiliares do que de aumentos de tarifa. Por outro lado, o setor tem fundamentos financeiros excelentes – margens altíssimas e baixa necessidade de CAPEX (investimentos em capacidade produtiva). Assim, mesmo sem grande expansão, esses REITs geram caixa robusto para dividendos (~4% a.a.).

O valuation ficou mais atrativo após as quedas. Para investidores focados em renda e qualidade, storage continua interessante; já a valorização de capital dependerá de retomar algum crescimento orgânico (possivelmente via consolidação de operadoras menores).

É um segmento relativamente defensivo contra recessão (as pessoas costumam cortar outras despesas antes de desfazer seus depósitos alugados), mas enfrenta o risco de excesso de oferta local se construtoras erguerem galpões demais em certas cidades.

Hotéis (Lodging/Resorts)

Setor extremamente cíclico, vivenciou um “boom” de recuperação pós-vacinas (2021–22) com tarifas diárias recorde em alguns destinos, seguido por uma normalização. Em 2023–25, o mercado parece antecipar uma desaceleração: os hotel REITs figuram consistentemente entre os mais descontados. Em junho/25, apresentavam a maior mediana de desconto ao NAV (35,5%) dentre todos os setores, e 4 das 10 ações de REIT mais depreciadas eram de hotel (vários negociando ~50% abaixo do valor patrimonial).

Esse pessimismo se deve ao temor de uma recessão reduzir viagens combinado ao impacto dos juros altos (custos de financiamento pesam, já que hotéis frequentemente têm dívidas variáveis).

Oportunidade: se a economia evitar uma recessão profunda (soft landing) e o turismo continuar forte, muitas dessas empresas podem estar subavaliadas – a geração de caixa atual ainda é boa e qualquer melhora na taxa de capitalização devido à queda de juros turbinará o valor dos ativos hoteleiros. Além disso, consolidações ou privatizações podem ocorrer diante de cotações tão baixas, gerando ganho para os acionistas.

Riscos: em cenário de retração econômica, hotéis sofrem primeiro e mais intensamente (com queda abrupta de ocupação e diárias), pressionando tanto lucros quanto valores imobiliários. A volatilidade é alta e esses REITs historicamente cortam dividendos em tempos difíceis.

Assim, investir em lodging REITs é uma aposta cíclica – há uma oportunidade de alta se o ciclo surpreender positivamente, mas também potencial de perdas acentuadas se as condições se deteriorarem.

Outros setores e diversificados

Existem REITs “diversificados” (portfólios mistos de propriedades) e setores nichados como gaming (cassinos), timber (propriedades florestais), infraestrutura de energia, farmland (terras agrícolas) e advertising (outdoors).

Cada um tem dinâmicas próprias, mas vale citar alguns destaques de 2025: REITs de cassinos (que alugam imóveis de resorts a operadores de jogo) tiveram ótimo desempenho (+12% no ano de 2025 até setembro) impulsionados por contratos de longo prazo atrelados à inflação e pelo apetite por ativos alternativos de renda.

REITs de adverts (outdoors publicitários) também performaram bem no acumulado do ano, refletindo a recuperação do mercado de anúncios físicos. Já REITs de madeira (timberlands) sofreram com a queda na atividade de construção civil e figuraram entre os maiores descontos de NAV (~33%).

Farmland REITs tiveram resultados mistos, mas o setor como um todo é pequeno e ilíquido.

Em geral, esses segmentos de nicho podem agregar diversificação a um portfólio de REITs, porém seu potencial de valorização tende a estar ligado a fatores específicos (preço de commodities, regulamentação etc.). Investidores institucionais costumam incluí-los em proporção limitada.

Visão geral

A correção dos últimos anos deixou os REITs, de modo geral, baratos em termos históricos e relativos. Conforme citado, as ações imobiliárias negociam em média com desconto de dois dígitos em relação ao valor dos ativos físicos – recentemente em torno de 15–20% abaixo do NAV, considerando o universo dos EUA.

Essa diferença indica que, ao preço atual de mercado, o investidor está comprando imóveis com “desconto” em comparação aos preços implícitos no mercado privado. Em alguns setores, a defasagem é muito acentuada (office e hotel apresentam mais de 30–40% de desconto), o que pode sinalizar barganhas.

Por outro lado, poucos setores negociam a prêmio – notavelmente saúde e data centers, onde investidores aceitaram pagar ágio pelos ativos defensivos ou de alto crescimento.

Em termos de múltiplos, o setor está barato frente às ações gerais. O earnings yield (FFO/Preço) médio dos REITs supera o earnings yield do S&P 500, algo que raramente aconteceu nas últimas décadas.

Atualmente, o P/FFO médio dos REITs gira em ~13–14x, enquanto muitas ações de crescimento do S&P estão a múltiplos bem superiores (mesmo o índice S&P 500 como um todo negocia a ~18–19x lucros). Essa situação reflete um ceticismo forte em relação aos imóveis listados.

Cabe notar que há grande dispersão interna: setores como data centers e residencial negociam acima de 20x FFO, ao passo que hotéis negociam a ~6x e escritórios, ~8–9x FFO – valores extremamente baixos historicamente. Isso significa que, por exemplo, os investidores atualmente pagam um prêmio de ~35% por cada dólar de FFO de um REIT de grande porte em comparação a um REIT small cap, evidenciando a preferência por qualidade e segurança em tempos incertos.

Outro indicador, o dividend yield médio dos REITs, está na faixa de 4–5% ao ano, bem acima do yield do S&P 500 (~1,1%). Essa renda corrente atraiu investidores de longo prazo; porém, a alta dos juros reduziu a vantagem relativa em relação ao porto seguro da renda fixa.

Com Treasuries de 10 anos pagando ~4–5%, muitos argumentam que o prêmio de risco dos REITs ficou curto – parte do motivo das quedas de preço. Em setembro/25, por exemplo, o índice FTSE Nareit Equity REIT pagava 3,88% de dividendos, ligeiramente abaixo do Treasury de 10 anos (~4,15%).

Essa situação de “yield parity”, ou paridade de renda com bonds, é incomum e sugere duas leituras: (1) ou o mercado acredita que os dividendos dos REITs crescerão (e, portanto, aceita yield inicial menor pelos ganhos futuros), ou (2) os preços dos REITs ainda não refletiram totalmente o novo patamar de juros e poderiam subir se as taxas caírem (ou, inversamente, poderiam ter queda adicional caso os juros subam mais e forcem yields ainda maiores).

Vale lembrar que muitos REITs aumentam dividendos ao longo do tempo, diferentemente de um cupom fixo de título público – o investidor deve considerar essa dinâmica ao comparar rendimentos nominais.

A alavancagem e a cobertura de juros dos REITs, como discutido, estão em patamares gerenciáveis. Com dívida líquida equivalendo a ~6–7x EBITDA em média e com prazos longos, a maioria das empresas tem folga antes que os custos de financiamento se tornem um problema sério.

Além disso, a parcela de dívida a juros flutuantes é relativamente pequena (muitos fizeram hedge ou emissões fixas antes da alta dos Fed Funds).

Claro, casos pontuais fogem à regra: alguns REITs menores ou de nicho assumiram dívidas elevadas ou têm refinanciamentos próximos (por exemplo, certos REITs de escritório com prédios vacantes enfrentam dificuldade para rolar empréstimos). Esses casos podem sofrer diluições ou mesmo inadimplência, mas no agregado o setor apresenta baixo risco sistêmico financeiro, diferentemente de 2008 quando a alavancagem era muito superior.

Em resumo, do ponto de vista técnico, os REITs oferecem hoje: (a) valuations descontados em relação aos próprios imóveis e às ações em geral, (b) dividendos elevados e relativamente seguros, (c) fundamentos operacionais estáveis (altas ocupações, crescimento positivo de FFO) e (d) balanços preparados para um ambiente de juros altos. O contrapeso é o cenário macro ainda incerto – que tem mantido o investidor reticente em reprecificar o setor para cima.

REITs vs ações

Como discutimos na abertura deste relatório, nos últimos anos, os REITs têm ficado atrás dos mercados acionários amplos, revertendo a tendência de longo prazo em que entregavam retornos competitivos. A já mencionada diferença de 2024 (25% vs 5% de retorno anual) exemplifica isso.

Isso aconteceu, em parte, porque o mercado de ações foi impulsionado por empresas de tecnologia de alto crescimento, enquanto os REITs sofreram reavaliação negativa com o yield dos títulos de renda fixa saltando. Essa divergência atingiu um pico no final de 2023 e não se reverteu em 2024-25.

Mesmo globalmente, a história foi parecida: as ações internacionais (não só as norte-americanas) subiram fortemente até metade de 2025 (exemplo: o MSCI World, que reúne ações de países desenvolvidos e que se valorizou +17,9% no 1º semestre/25) enquanto os REITs globais tiveram ganhos modestos ou até queda em alguns mercados (nos EUA, os REITs ainda estavam levemente negativos no acumulado até metade do ano).

Houve exceções regionais – por exemplo, os REITs europeus subiram bem no primeiro semestre de 2025 com a queda dos juros locais – mas o padrão geral foi “REITs para trás”. Isso coloca a classe de ativos em uma posição possivelmente mais defensiva e atrativa para rotação caso o cenário de mercado mude.

Para o investidor, a pergunta-chave é: essa defasagem dos REITs é oportunidade ou reflexo de problemas persistentes? Podemos começar a tentar responder a esta pergunta a partir de um elemento cíclico claro: historicamente, após ciclos de aperto monetário, os REITs tendem a recuperar terreno e até superar as ações durante períodos de corte de juros.

Um estudo feito pela gigante norte-americana Franklin Templeton aponta que os REITs tipicamente superam ações durante e após períodos de queda dos juros. A maior parte da diferença relativa, entretanto, acontece vários meses após o início de um ciclo de cortes, conforme podemos observar no gráfico abaixo, que mostra a performance relativa entre REITs e ações em diferentes mercados ao redor do mundo.

Como estamos falando de rentabilidade relativa, se as barras do gráfico apresentam valores positivos, significa performance superior dos REITs em relação às ações.

Fonte: Franklin Resources

Isso faz sentido: com juros em declínio, (1) o custo de capital dos REITs diminui, impulsionando lucros, (2) os investidores buscam novamente rendimento em dividendos, elevando a demanda, e (3) o valor presente dos aluguéis futuros aumenta (reduzindo os cap rates e elevando avaliações imobiliárias).

Atualmente, já vemos sinal desse processo – o Fed iniciou cortes e outros bancos centrais adotam viés acomodatício devido à desaceleração econômica. Se essa tendência seguir em 2026, espera-se um vento a favor para os REITs globalmente, possivelmente levando a fortes retornos após anos de atraso por conta justamente da combinação de valuations deprimidos e potencial catalisador macro (queda de juros).

Por outro lado, há fatores estruturais a considerar na comparação com ações. A composição setorial do S&P 500 e do MSCI ACWI hoje é pesada em tecnologia e setores “asset-light” (que possuem poucos ativos de grande valor contábil em seu balanço) que se beneficiaram enormemente da liquidez abundante e do crescimento recente. Já os REITs representam uma parcela menor dos índices e estão mais expostos a setores tradicionais da economia real.

Caso o cenário mude para um de crescimento econômico menor e juros cadentes, a rotação de liderança de mercado pode favorecer ativos que ficaram para trás (value, dividend yielders etc.), incluindo REITs.

Além disso, a correlação dos REITs com bolsa tende a diminuir no longo prazo, oferecendo diversificação – um ponto importante: apesar do curto prazo difícil, REITs historicamente geraram retornos totais semelhantes ou superiores às ações gerais em horizontes de 20-30 anos, com volatilidade comparável e correlação moderada. Portanto, a recente defasagem pode ser vista como um fenômeno cíclico temporário.

Ficamos por aqui...

Em conclusão, o mercado de REITs apresenta atualmente um paradoxo interessante: fundamentos operacionais sólidos e ativos descontados, porém performance ainda tímida em relação às bolsas globais.

Isso se deve principalmente ao contexto macroeconômico de juros altos, que penalizou a precificação do setor desde 2022. Contudo, ao longo dos últimos 12 meses vimos a narrativa evoluir: do pessimismo acentuado no fim de 2024, passando por sinais de estabilização em meados de 2025, até um incipiente otimismo de que o pior já ficou para trás conforme os bancos centrais mudam de rumo.

Oportunidades existem, tanto nos diferentes segmentos (cada qual com sua tese, seja valor descontado ou crescimento secular) quanto no setor como um todo via ETFs amplos, especialmente se confirmada a trajetória de queda dos juros nos próximos trimestres, o que ainda não temos grande convicção de que acontecerá tão cedo, mas provavelmente em algum momento de 2026.

Os riscos não devem ser subestimados: um cenário de juros altos por mais tempo ou recessão profunda adiaria a recuperação e afetaria diretamente os segmentos mais vulneráveis (ocupação de escritórios, inadimplência de varejistas, receitas hoteleiras etc.). Ainda assim, o balanço de probabilidades para muitos analistas pende a favor dos REITs no horizonte à frente – após dois anos de performance inferior, a classe pode estar posicionada para retomar desempenho relativo caso as condições macro melhorem.

Em suma, para investidores de longo prazo buscando renda e potencial de valorização, os níveis atuais de preço dos REITs – combinados com a expectativa de alívio monetário – oferecem um ponto de entrada interessante.

Com base nas tendências recentes e nos comentários de mercado dos últimos 12 meses, há razões para crer que 2026 pode marcar uma virada positiva para os REITs, à medida que o contexto de juros se normalize e o valor intrínseco desses ativos seja redescoberto pelos investidores.

Aguardemos...

Um grande abraço,

Felipe Arrais