Aqui vai uma curiosidade: eu, Gui, sempre fui apaixonado por carros. Desde os meus 6 anos de idade, todos os meus presentes de Natal, aniversário, Dia das Crianças e todas outras datas comemorativas – que dessem direito a presente, claro –, eu ganhava carrinhos.
De controle remoto, réplicas, fricção e por aí vai... Não interessava qual o tipo, esse era de longe o meu tipo de presente preferido.
Uma Ferrari, réplica do modelo F-40, que ganhei quando tinha 6 anos, na pré-escola – e mantenho em casa até hoje – é o meu favorito.
Ferraris, Lamborghinis, Maserattis e outras marcas de carros superesportivos, por mais que estivessem sempre em meus sonhos, estavam longe da realidade do meu pai na época.
Para ele, bastava um carro que suprisse, e bem, as suas necessidades, que desde a época do meu nascimento eram:
- Segurança,
- Conforto,
- Porta-malas grande e,
- Ser econômico.
E, lá pelo ano de 1990, só havia uma opção no mercado brasileiro que preenchia todos esses pré-requisitos e ainda contasse com um preço que não era exorbitante à época:
O Honda Civic.
O carro japonês começou a ser produzido pela Honda em 1973 e chegou ao Brasil na década de 1990, tornando-se o sonho de mães e pais de família por aqui.
Ele poderia não ser muito rápido, ter um design convencional, ou até mesmo ser meio sem graça, mas cumpria muito bem o seu papel.
E hoje incluímos mais um fundo imobiliário em nossa carteira, considerado, dentro das opções que temos hoje, o análogo ao Honda Civic de nossa carteira: o VILG11, um FII que preenche os pré-requisitos de um ativo de qualidade, assim como o Civic preenche na categoria automobilística.
Antes de começar, uma breve apresentação
Recentemente, a Spiti teve o prazer de apresentar o novo analista da casa. Hoje, contamos com a experiência, nível técnico e simpatia do Ricardo Figueiredo.
O Ricardo é especialista em fundos imobiliários e está nesse mercado há 17 anos. Essa, entretanto, não foi a sua primeira experiência profissional. Além de sua brilhante trajetória traçada no mercado financeiro, ele também já foi professor, o que lhe garante uma didática incrível.
Ao longo dessa trajetória como gestor do setor imobiliário brasileiro, Ricardo fez gestão de portfólio com patrimônio superior a R$ 1,2 bilhão, e isso entre imóveis físicos e fundos imobiliários.
Apresento o Ricardo hoje para você, pois, em nossa jornada em busca do “veículo” perfeito para a nossa carteira, ele atuará com “consultor”, indicando nossas necessidades e nos apresentando os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) que possam nos interessar. E o VILG11 definitivamente é um deles.
Um pouco mais sobre os fundos imobiliários
Você já deve ter percebido que nossos dois segmentos preferidos na parte de fundos imobiliários de tijolo são os de logística e de shopping centers.
O segmento de shoppings, fortemente afetado pela pandemia do novo coronavírus, sofreu muito durante os períodos críticos de quarentena. Locatários sem receita devido aos shoppings fechados não conseguiam arcar com o aluguel, e os FIIs, portanto, não conseguiam pagar os dividendos aos seus cotistas.
Por mais que o impacto nos preços e nos dividendos nesses FIIs ao longo de 2020 ainda não tenha sido superado, assim como a própria pandemia em si, enxergamos as quedas recentes nos FIIs de shopping como pontuais. O amplo processo de vacinação da população e a retomada gradual da economia deve favorecer a retomada das cotações e dos dividendos desse segmento.
Já o segmento logístico passou por um boom no auge da pandemia, e, no nosso ponto de vista, este é o início de uma mudança mais estrutural no comportamento de consumo do brasileiro, diferentemente dos shoppings, em que o impacto negativo é pontual. Aqui, enxergamos o impacto positivo como mudança estrutural para os próximos anos.
O gráfico abaixo mostra que o número de consumidores online, que crescia a uma taxa média de 10% ao ano, cresceu 30% somente em 2020.
Fonte: Webshoppers Ebit
Cada vez mais centros de distribuição devem avançar para garantir que a experiência desses consumidores ao realizar compras online seja satisfatória, e a agilidade no processo de entrega é um dos fatores mais relevantes para a satisfação deles.
O processo ágil de entrega só é possível com centros de distribuição cada vez mais próximos, não só em distância, mas com relação à facilidade de locomoção também aos grandes centros urbanos.
Fundos maduros nesse setor devem aproveitar o aumento da demanda por centros logísticos e atuar nesse processo de expansão, por isso uma participação relevante desse setor em nossa carteira é requerida e, consequentemente, esse é o motivo de termos incluído hoje mais um participante a ela, juntando-se a BTLG11 e XPIN11.
VILG11: o Honda Civic da nossa carteira
Para chegar ao patamar de um Honda Civic, um carro precisa contar com segurança para seus passageiros e motorista, conforto e boa mecânica, o que garante pouca, ou nenhuma, manutenção do veículo ao longo do seu período de vida útil.
Um fundo imobiliário, para se comportar como um verdadeiro Honda Civic, precisa de três requisitos também: ter ativos imobiliários de boa qualidade, localização privilegiada e, claro, locação para empresas com bom risco de crédito.
Em se tendo esses três itens atendidos, é possível encontrar fundos imobiliários para ter na carteira e dormir sem grandes preocupações.
Ativos de boa qualidade
A gestão do VILG11 é realizada pela Vinci Partners, uma gestora com amplo histórico na gestão de recursos e que, inclusive, tem suas ações listadas na Bolsa de Valores nos EUA, a Nasdaq, mais especificamente a Bolsa de empresas globais de tecnologia.
A maior parte dos ativos presentes no VILG11 conta com as classificações máximas no quesito qualidade das edificações. Essas categorias são como as que apresentamos nos ativos de renda fixa, indo de AAA, melhor classificação, até D, a pior.
No caso do nosso recomendado de hoje, quase todos os ativos tem classificações entre A e AAA, ou seja, estão entre as melhores.
Localização: 20% dos imóveis no portfólio do VILG11 estão situados no estado de São Paulo, 20% no Rio Grande do Sul e outros 30%, apesar de estarem em Minas Gerais, estão concentrados em apenas uma cidade, Extrema.
Fonte: Spiti
Os 60% dos imóveis localizados em São Paulo ficam próximos e com fácil acesso aos grandes centros metropolitanos e, em se tratando de São Paulo, vale ressaltar que distância não é sinônimo de tempo de deslocamento.
Já os imóveis localizados em Extrema (MG), apesar de estarem a uma distância bem maior do que os localizados em São Paulo, possuem fácil acesso tanto às regiões metropolitanas de Minas Gerais quanto às da capital paulista.
Em pouco mais de uma hora, é possível se deslocar de Extrema para São Paulo de carro – o trajeto de veículos pesados, apesar de demorar um pouco mais, não é tão difícil pois Extrema é uma cidade estrategicamente posicionada na divisa dos dois estados: São Paulo e Minas Gerais.
Bom risco de crédito
Este quesito se refere à probabilidade de haver algum problema na hora de receber o aluguel de inquilinos. Apesar de os donos de imóveis próprios sofrerem bastante com isso, o VILG11 é um FII que não sofre desse mal, já que seus locatários são conhecidos por serem pagadores de alta qualidade.
Além de bons pagadores, o VILG11 conta com uma carteira bem pulverizada, ou seja, com diversos locatários. Isso significa que se um ou outro cliente apresentar dificuldades operacionais e financeira, resultando em dificuldades de arcar com suas obrigações monetárias com o fundo imobiliário, o impacto deve ser diluído, já que hoje ele possui mais de 40 locatários em seus imóveis.
Entre eles estão grandes redes e empresas, o que garante um conforto para seus cotistas:
Fonte: Fato Relevante Porto Canoa Log (26/04/2021)
Magazine Luiza, Ambev e FEMSA (Coca-Cola) estão entre os locatários do VILG11 – muito mais seguro do que alugar o seu imóvel para aquele cunhado ou cunhada que vive te atrasando o pagamento e arranjando desculpas, não é mesmo?
Valor do metro quadrado dos imóveis
Este ponto é crucial na avaliação dos FIIs de tijolo e vamos destacar esse indicador nas próximas avaliações.
Hoje, ao valor de mercado atual, o metro quadrado (m²) dos imóveis dentro da carteira do VILG11 sai a R$ 3.148. Apesar de não estar de todo barato, devemos ressaltar que ele não está caro, e sim justo, se levarmos em conta o nível de qualidade que seus ativos apresentam.
(Dificilmente você vai encontrar o Honda Civic sendo negociado ao preço de um Gol 1.0, certo?)
Essa diferenciação de preço se dá também pela qualidade do imóvel, então, não se deixe enganar.
P/VP (Preço/Valor Patrimonial)
Como ressaltamos em relatórios anteriores, essa métrica é importante para verificarmos se não estamos pagando um valor acima do justo pelo ativo. Mais uma vez, na comparação com automóveis, seria basicamente olhar o valor anunciado do carro e comparar com o seu preço da tabela FIPE.
Um indicador em 1,00 significa que o valor negociado em Bolsa pelo ativo está condizente com a avaliação do preço de seus imóveis, enquanto um valor acima de 1,00 indica um valor de mercado acima do valor de avaliação dos imóveis e, abaixo de 1,00, uma negociação a um valor abaixo do seu valor de avaliação.
O VILG11 hoje conta com um P/VP de 1,03, um valor extremamente justo frente aos ativos presentes na carteira e muito abaixo entre os fundos “queridinhos” do mercado por aí.
Resultado
Nos últimos dois anos, desde sua estreia na Bolsa, o VILG11 entrega um resultado de quase 50% contra 15% do Ifix, o principal índice de fundos imobiliários do Brasil.
O resultado positivo vem da excelente gestão realizada pelo time de especialista da Vinci Partners.
E quer saber mais? Acreditamos que esse resultado positivo deva seguir pelos próximos anos.
Conclusão
O VILG11, assim como um Honda Civic, pode não ter o potencial de chegar de 0 a 100 km/h em 5 segundos, mas ele vai te dar conforto, segurança e tranquilidade durante o seu trajeto em busca da sua independência financeira.
Por isso, recomendamos que hoje os últimos 2,5% de sua carteira alocados em Tesouro Selic sejam direcionados para o VILG11, outro ativo que vai complementar a nossa carteira de fundos imobiliários.
O preço para comprar o ativo está bastante atrativo e, como já ressaltamos anteriormente, acreditamos que ele deva seguir entregando resultados interessantes aos seus cotistas.
Dentro da nossa carteira atual, com alguns veículos um pouco mais arrojados, é sempre bom ter um Honda Civic para andar no dia a dia.
Um abraço,
Gui Cadonhotto e Filipe Colus