O ano de 2020 ainda não acabou, mas já podemos dizer que ele será daqueles inesquecíveis. Muitos o consideravam promissor, mas, depois que os blocos de carnaval deixaram as ruas, parece que outro ano completamente diferente começou.
O mais surpreendente é que, diante de tantos acontecimentos, tive a impressão (e creio que você também) de que o ano passou muito rápido, tanto que faltam menos de dois meses pro Natal!
E poucos feriados me deixam mais animado que esse, especialmente por conta dos pratos tradicionais.
Nunca me esqueço de uma vez em que uma tia distante trouxe para a ceia um frango assado com batatas, prato que, digamos, considerado “pouco natalino”, enquanto os outros parentes e convidados trouxeram quitutes supertradicionais, como peru e tábuas de queijos diferenciados. Mas, para a surpresa de todos, a receita da minha tia foi escolhida como o melhor prato de todos pelo júri mais exigente que conheço: minha família.
O fato é que todos aqueles que acharam que os pratos com ingredientes mais raros ou caros seriam os melhores ficaram surpresos. E ficou claro que nem sempre os mais caros são os mais saborosos.
Da mesma forma, vejo um fenômeno bastante parecido quando pensamos em investimentos. Existem bens que podem ser mais caros ou baratos, de acordo com certas características, como sua disponibilidade e personalização.
Porém, assim como o tempero e os toques da minha tia, a gestão dessas empresas é que vai determinar se o ativo vai ser de ótima qualidade ou não. E, assim como o júri natalino, o mercado é que “julga” quais são os ativos mais interessantes e que podem ser precificados de forma mais elevada, levando alguns até a repetirem o investimento ou, no caso de outras gestoras, de copiar a receita.
Assim, neste relatório, vou mostrar um caso muito parecido com minha história natalina – no caso, um fundo imobiliário que pode ser personalizado ao gosto do freguês, aumentando o preço de seus aluguéis e, por consequência, sua rentabilidade. Junto a isso coloque também uma gestão de primeira qualidade que vem entregando resultados superiores ao mercado desde que foi atingido pela pandemia.
Essa receita não poderia dar mais certo!
XPIN11: um fundo bastante promissor
No mercado desde 2018, o XP Industrial Fundo de Investimento Imobiliário (XPIN11) se destaca por ter um perfil diversificado de clientes e uma proposta diferente de outros empreendimentos industriais.
Os cinco ativos que compõem sua carteira se multiplicaram até alcançar a marca de 90 módulos industriais, o que possibilitou a diversificação de clientes e a personalização dos ambientes, fato que permite cobrar uma taxa superior de locação. Alguns grandes conhecidos que possuem empreendimento nos módulos são: Correios, Centauro, Polishop e Natural One.
Com foco total no estado de São Paulo, centro industrial do país, o fundo utiliza a possibilidade de personalizar os ambientes para diversificar os riscos e aumentar os retornos ao cotista, que desde o início da pandemia, em março de 2020, vem superando o benchmark em aproximadamente 10% em termos absolutos.
Os imóveis são verdadeiros colossos, que totalizam juntos cerca de 250 mil metros quadrados. Eles estão localizados nas cidades de Atibaia, Jarinu e Jundiaí, conhecidas como centro estratégico de logística de São Paulo e do Brasil, já que abrigam diversos centros de distribuição e grandes imóveis industriais.
Em apenas dois anos, o fundo já expandiu o negócio: passou de três grandes centros industriais em 2018 para cinco em 2020. O principal fato que possibilitou essa expansão foi a quarta emissão de cotas do fundo. Ou seja, a locação desses imóveis superou as expectativas iniciais da sua gestão a ponto de possibilitar a aquisição de novos empreendimentos.
Fonte: Quantum
A linha azul representa o retorno acumulado do XPIN11 e a linha vermelha mostra o retorno acumulado do benchmark padrão do mercado imobiliário, o Ifix.
Como podemos ver, o fundo teve um retorno superior ao Ifix, representando um torno de 138% do índice no período.
Performance do FII
Desde seu lançamento, em 2018, o XPIN11 teve um retorno acumulado de 21%, enquanto o benchmark do mercado teve retorno de 30% – abaixo do esperado, correto? Porém, pode-se notar que a valorização da sua cota (linha azul) ficou atrelada a variações do Ifix (linha verde), como mostra o gráfico abaixo:
Fonte: Comdinheiro
Mas vamos ver como o fundo se comportou a partir do momento de maior estresse da pandemia e sua retomada:
Fonte: Comdinheiro
Cenários bem diferentes, não? Você pode ver que, de abril de 2020 até o momento que escrevo este relatório (26 de outubro), os retornos igualaram ou até mesmo superaram o fundo BTG Pactual Logística FI Imobiliário (BTLG11, linha vermelha), uma das recomendações da série, com acumulado de 40%, e superando com folga o Ifix.
Vamos analisar agora pontos mais específicos do XPIN11, referências muito importantes para se observar antes de investir em qualquer fundo imobiliário.
Número de cotistas
Este é um ponto muito importante no que tange a fundos. Quanto maior o número de cotistas, maior a liquidez do fundo, o que possibilita maior segurança quando houver a necessidade de vender ou comprar uma participação. O XPIN11 agrupa atualmente mais de 30 mil cotistas, um valor substancial para fundos imobiliários. Assim, podemos ficar despreocupados quanto à liquidez.
Vacância
O XPIN11 apresenta uma vacância de 7,40%, ou seja, aproximadamente 7% dos seus ativos estão disponíveis para locação. Por trabalharem com pequenas unidades modulares, é de se esperar que exista uma certa vacância ao longo do ano – assim como no condomínio em que moro em São Paulo: nem sempre todos apartamentos estão alugados o ano todo.
Inclusive, no relatório de setembro de 2020, o XPIN11 apresentou sua melhor performance desde o início da pandemia, dando indícios de uma retomada em seus aluguéis.
Ainda assim, mesmo com a situação adversa da pandemia, nota-se uma valorização de suas cotas por conta de algumas estratégias, como o adiantamento de pagamentos dos locatários. Antes da pandemia, o fundo possuía um histórico médio de 3% de vacância, o que fortalece o argumento de que ele possa se valorizar no futuro.
Fonte: XPIN11
Vale ressaltar que, atualmente, as empresas que estão alugando espaços nas unidades são bem diversificadas, o que comprova a grande versatilidade dos módulos e maior diversificação dos riscos do fundo. Além disso, mais da metade dos locatários trabalha em setores que não sofreram prejuízos relevantes na crise ou que até mesmo tiveram crescimento, como tecnologia, logística, alimentação e fármacos.
Por se tratar de lotes industriais, uma mudança de local repentina é mais difícil de ser realizada. Isso é refletido nos prazos de duração dos contratos atuais: 75% deles vão vencer apenas em 2024. São pontos agregados que dão mais previsibilidade de retornos dos fundos.
Ativos
O XPIN11 trabalha com mais de 90 unidades modulares industriais, divididas em cinco grandes empreendimentos. Elas podem ser locadas com possibilidade de personalização, de acordo com a necessidade do cliente. Assim, podem cobrar taxas superiores que outras unidades industriais.
Para entender o processo, pense em lotes de um condomínio fechado. Se a empresa que deseja alugar um módulo for pequena, ela pode contratar apenas 1 “lote” (no caso, unidade); se a empresa for muito grande, pode alugar mais unidades. Isso possibilita uma diferenciação no mercado, que normalmente não permite esse tipo de personalização, o que permite uma precificação maior.
Dividend Yield
Nos últimos anos, o dividend yield (taxa de dividendos) do fundo foi de 6,4%, bem atrativa para esse tipo de empreendimento. Como mencionado, por se tratar de unidades industriais personalizadas, pode remunerar de forma mais intensa quem tiver interesse em tomar um pouco mais de risco na carteira. Quando comparamos com outros empreendimentos de mesma natureza, nota-se que essa taxa é superior à média do mercado para o setor.
Fonte: Infomoney
Preço/Valor Patrimonial (P/VP)
Esse indicador, usado para analisar se um fundo está supervalorizado ou não, é calculado pela divisão do preço da cota de mercado (valor de compra de uma cota no mercado) pelo preço de uma cota patrimonial, que é o valor atual dos imóveis do fundo dividido pelo número de cotas.
Para o XPIN11, notamos que o valor da cota está em 1,05. Em termos práticos, significa que o valor da cota de mercado do fundo está muito próximo do valor real dos seus ativos, ou seja, ele não está supervalorizado.
Indexadores de contrato
A atualização de contrato é feita com base em dois índices de inflação do mercado: o IGP-M (Índice Geral de Preços-Mercado, medido pela FGV) e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, medido pelo IBGE). Isso é muito importante na hora de selecionar um fundo, uma vez que os dois índices estão em alta no ano de 2020, e a renovação de contrato leva em consideração o valor da inflação.
Fonte: XPIN11
Conclusão
Depois dessa análise, concluímox que o XP Industrial Fundo de Investimento Imobiliário (XPIN11) é uma ótima oportunidade de diversificação de carteira por conta de seus bons retornos anuais.
O fundo apresenta uma vacância controlada e estabilizada de 7%, com possibilidade de redução, levando em consideração o seu histórico. Além disso, quando comparado com o benchmark, mostra uma retomada boa após o período de maior estresse de 2020, com desempenho superior ao Ifix e superior ao BTLG11, uma de nossas recomendações.
É importante pontuar que, no início de 2020, a cota do fundo chegou a ser precificada em R$ 207; na data de elaboração do relatório, está sendo negociada a R$ 110. Ainda que não seja possível saber se o XPIN11 voltará a atingir tais níveis de valorização, sabemos que a possibilidade existe. Então, dedos cruzados!
Sendo assim, acreditamos que uma exposição de 5% em XPIN11 em nossa carteira de dividendos da nossa série Renda Total faça sentido para o momento atual.
Abraços,
Filipe Colus e Guilherme Cadonhotto