XPCI11 substitui PORD11: reforço de peso entre os FIIs de Papel High Grade

Olá, investidor(a)!

Para além de recomendar investimentos para nossos assinantes, está no DNA da Finclass o desejo em disseminar conhecimento. Como estamos realizando a substituição de um FII de recebíveis imobiliários ou FII de papel por outro de mesma natureza, aproveitamos este relatório para relembrar conceitos importantes para analisar os FIIs deste tipo.

Boa leitura!

Conceitos fundamentais na análise de FIIs de CRI

Os FIIs de papel têm em suas carteiras a dominância de certificados de recebíveis imobiliários (CRI). O CRI é um título de crédito privado, nominativo e lastreado em um conjunto de créditos com origem no mercado imobiliário. É um típico produto de dívida, logo, possui um prazo de vencimento e remunera quem investe de acordo com uma taxa pactuada quando de sua criação.

Eis que temos nosso primeiro ponto de atenção ao analisar um CRI, ou uma carteira de CRIs. Por ser um título de dívida, o fluxo de caixa que remunera o credor sofre alguma correção. Observe que o indexador é fundamental para que as escolhas de FIIs de CRI se adequem aos desejos do investidor ou da investidora.

Os principais indexadores são:

·       Inflação: procurando proteger o poder de compra do recurso ali investido, tais CRIs são indexados à algum índice inflacionário, os mais comuns são IPCA e IGP-M, podendo ainda serem encontrados o INPC e o IGP-DI. São expressos por inflação + taxa, por exemplo: IPCA + 7,45% a.a.

·       Juros: CRIs indexados ao CDI procuram proteger os investidores dos movimentos de juros. São expressos como % do CDI, por exemplo, 104,50% do CDI ou ainda como CDI + taxa, por exemplo, CDI  4,50% a.a.

·       Prefixado: menos comum, mas presente em algumas carteiras, possuem uma taxa pré-determinada de remuneração aos credores, por exemplo, 11,65% a.a.

E aqui não há de se fazer defesa de qual seria a melhor opção. Cada investidor deverá buscar aquele mais aderente às suas necessidades, observando o momento econômico e as condições para aquisição do FII alvo.

Outro fator importante é o nível de concentração por devedor/risco. Um FII de CRI possui, em geral, diversas operações e cada qual tem um peso em relação ao patrimônio do FII.

Em nome da boa diversificação, é importante verificar se existe alguma operação, ou mesmo algum devedor (através de uma ou mais operações) concentrando sobremaneira a exposição de risco do FII de CRI.

Fonte: Relatório Gerencial ZAVC11 | junho/2025

Note como as 4 maiores participações do ZAVC11 respondem por mais de 50% patrimônio do fundo. Por melhor que estejam estruturadas as garantias destes CRIs, tal patamar de concentração requer atenção por parte dos cotistas.

Seguindo com os pontos para análise em FII de CRI, destaco as diferentes séries que uma mesma emissão de CRI pode ter. A série vai definir a prioridade no recebimento da dívida e obviamente, possuem diferentes níveis de remuneração por imporem diferentes níveis de risco aos credores.

·       Série Única: não existe preferência no recebimento por parte de um grupo de credores, todos são iguais portanto, o nível de remuneração é rigorosamente o mesmo.

·       Série Sênior: aqui iniciamos as camadas de diferenciações. Quando uma emissão de CRI possuí série sênior, tal credor possui preferência no recebimento frente aos demais. Para ter a preferência no recebimento, tal credor aceita um patamar de remuneração inferior em relação as demais séries (mezanino e subordinada ou júnior).

·       Série Mezanino: é a série intermediária, vem atrás da série sênior, ou seja, esses credores recebem após as obrigações com os credores da série sênior estarem quitadas. Portanto, esse grupo de credores tem direito a um nível de remuneração superior ao concedido à série sênior.

·       Série Subordinada ou Júnior: aqui chegamos ao final da fila de recebimentos entre os credores do CRI. Estes recebem após o credor sênior e o credor mezanino. Justamente por estar no final da fila, tem a melhor taxa de remuneração dentre os 3.

Fonte: Relatório Gerencial DEVA11 | junho/2025

No relatório do DEVA11, FII de CRI da gestora Devant, podemos observar a existência de investimentos em todos os perfis de séries de CRI, desde CRI de série única, onde todos os credores têm mesmos direitos e obrigações, além das 3 séries que diferenciam preferência por recebimento e nível de taxa de remuneração.

Mas independente da série, a fidúcia na gestão de recursos de terceiros pede que o gestor seja diligente e que as operações com CRIs possuam garantias o mais robustas possíveis.

Portanto, mesmo CRIs de série subordinada possuem mecanismos de garantias que visam proteger o investidor de inadimplência. As principais garantias são:

·       Fundos de Reserva: Montante equivalente a alguns meses do fluxo de recebimento do credor. Caso ocorra inadimplência total ou parcial, deverá ser utilizado para manter o fluxo dos credores, respeitando a ordem de subordinação.

·       Cessão fiduciária: Uma carteira de crédito é posta como garantia do fluxo dos CRIs.

·       Alienação Fiduciária: Um ou mais ativos imobiliários são dados como garantia da operação. A matrícula do imóvel recebe uma anotação de alienação fiduciária, fato que inviabiliza a venda para outrem.

Por fim, destaco que a razão entre o montante da dívida, em relação ao valor das garantias oferecidas, gera o indicador LTV (Loan to value) que visa justamente auferir, percentualmente, qual o tamanho da dívida em relação as garantias da operação. Por exemplo. Se um CRI de R$ 20 milhões possui como garantia um imóvel de R$ 80 milhões, o LTV dessa operação é 25%. Quanto menor o LTV, maior o benefício do credor.

Fonte: Relatório Gerencial KNCR11 | julho/2025

Note como no caso dos CRIs selecionados na carteira do KNCR11, há no mínimo a junção de duas modalidades de garantias para cada operação. Na sequência, é demonstrado o LTV de cada operação, por exemplo, no CRI que tem como devedor o FII BRCR11 e refere-se ao ativo Torre Almirante, o LTV de 58% indica que o valor da dívida representa pouco mais da metade do valor das garantias oferecidas.

Existem outros fatores a serem analisados, mas ao observar os itens que apontamos até aqui, você certamente saberá classificar o fundo como High Grade, ou seja, aquele que tem melhor qualidade de crédito, High Yield, sendo aquele que tem maior risco de crédito e por óbvio, oferece potencialmente uma melhor taxa de retorno, e digo potencialmente porque o maior risco é certo, mas o maior retorno dependerá do êxito da estratégia, ou ainda poderá classificar o FII como Middle Risk, ou risco intermediário, ou seja, um pouco mais arriscado mas não tanto quanto a turma mais apimentada, o High Yield, mas também não é daqueles que são considerados riscos de melhor qualidade, ou seja, o Middle risk fica no meio do caminho.

Além disso, certamente, você poderá se orgulhar de ter feito uma análise muito mais profunda do que aquele investidor que escolheu um determinado fundo de CRI porque ele está pagando mais naquele momento.

E justamente por estar, constantemente, observando tais fatores, buscando sempre a melhor combinação de risco e retorno para a carteira recomendada, é que vamos promover uma troca nessa semana.

Hoje é dia de trocarmos PORD11 por XPCI11.

Recomendação de Compra: XP Crédito Imobiliário FII – XPCI11

O XP Crédito Imobiliário FII (XPCI11), FII de papel e de gestão XP Asset, teve sua constituição em setembro de 2019, com início de negociação na B3 em 17 de dezembro de 2019. Nestes 6 anos, o fundo passou por 4 emissões, e hoje compõe um portfólio diversificado e alocado em 45 CRIs, expostos a um perfil High Grade e Middle Risk. Inclusive, mais de 60% do portfólio do XPCI11 se encontra em ativos que também estão no MXRF11, FII de papel da XP Asset de maior capitalização, ou seja, o mesmo gestor, o que permite maior controle sobre as operações.

O gestor responsável pelos fundos de crédito imobiliário da XP Asset é André Masetti, Sócio da XP Inc., que trabalha no mercado financeiro desde 2008 e possui experiência no mercado imobiliário desde 2012. Inclusive, já o entrevistamos no podcast “Os Economistas”. Fica aqui a recomendação, caso queira conhecê-lo mais.

O XPCI11 passou por 4 emissões, fazendo com que o portfólio chegasse a um patrimônio líquido de R$ 770 milhões e mais de 67 mil cotistas. A sua taxa de administração é de 1,0% a.a, em linha com o praticado pelo mercado e sem taxa de performance. Atualmente, sua participação no IFIX é de 0,517%.

Para acessar o site oficial do fundo, clique aqui.

Fonte: XP Asset

Observando o portfólio, nota-se maior exposição a devedores comerciais e créditos corporativos, o que geralmente são devedores com nível de inadimplência menor do que devedores do segmento residencial. Isso porque quando falamos de residencial, lembre-se que em boa parte dos casos, o lastro inicial são pessoas físicas (crédito pulverizado), que são mais sensíveis a mudanças no cenário econômico - o que não necessariamente é regra, pode ter exceções, pois você pode ter uma carteira de crédito residencial que possui maior qualidade do que uma carteira com empresas de nota de crédito ruim.

O que é mais arriscado: emprestar 50% do valor para desenvolvimento de um apartamento no Jardins, na cidade de São Paulo, que se aluga em uma semana, ou 50% para a Areia S.A, empresa cuja atividade baseia-se na venda de sacos de areia em regiões litorâneas?

No caso do XPCI11, observamos que grande parte do risco de crédito dos ativos corporativos são créditos High Grade, ou seja, empresas com rating que conferem boa qualidade e garantias bem estruturadas. Dentre os lastros comerciais observamos shoppings, empresas do varejo como GPA e Grupo Mateus, cooperativas, empresas de educação, e até mesmo outros fundos imobiliários.

Fonte: XP Asset

Fonte: XP Asset

Observando a divisão por indexadores, nota-se que há uma preferência por CRIs indexados ao IPCA, sendo que estes compõem 80,7% do portfólio. O restante está aplicado em ativos indexados ao CDI.

Fonte: XP Asset

Além disso, percebemos uma diferença de aproximadamente 1,50% a.a. entre a taxa média de aquisição e a taxa média de MtM (Market to Maturity, ou Marcação a mercado na tradução) na carteira IPCA+. Vamos brevemente explicar esses dois conceitos:

·       Taxa de aquisição: Taxa de remuneração do título quando o fundo compra o papel.

·       Taxa MtM: Taxa utilizada para marcar o CRI ao mercado, ou seja, descobrir qual seria seu preço caso fosse vendido hoje. Quando a taxa MtM sobe, o preço cai, e vice-versa.

Em um cenário de normalização das taxas longas de juros, esse spread tende a diminuir, o que pode gerar ganhos de valorização nos títulos em um período menos estressado do mercado.

O LTV médio da carteira (Loan to Value, ou seja, dívida/valor dos ativos em garantia), encontra-se em 53%. Quanto mais próximo de 100%, infere-se maior assumpção de risco afinal, caso tenha-se que executar as garantias e não se consiga converter essas garantias em dinheiro no montante que se esperava no cálculo do LTV, mais risco de o credor não ser ressarcido na integralidade. – o que não é o caso do XPCI11.

Dentre os CRIs, nota-se que cerca de 15 dos CRIs representam cerca de 70% do portfólio, com 3 destas posições compondo uma participação no patrimônio líquido acima de 6%, o que traz uma diversificação menor do que alguns pares (até por isso, colocaremos um prêmio maior para o XPCI11, mas falaremos disso mais adiante). De qualquer forma, veja que estamos falando de devedores que possuem um risco de crédito de maior qualidade, como já abordado acima.

Fonte: XP Asset

A Prevent Sênior (que compõe 7,56% do PL em um CRI) é uma empresa de operação de planos de saúde do Rio de Janeiro, com uma carteira de mais de 560 mil usuários, idade média de 67 anos e cerca de usuários com planos de individuais. Atualmente, é empresa geradora de caixa, sendo que em 2024 ela dobrou o lucro líquido, e encerrou o ano com caixa líquido de mais de R$ 400 milhões. Ou seja, é uma empresa bem capitalizada e com atual risco de crédito baixo. Além disso, o CRI possui garantias boas, sendo uma Alienação Fiduciária de um imóvel em região nobre do RJ (70% de LTV, isto é, o saldo devedor da dívida equivale a 70% do valor de referência da garantia).

Já o Assaí Atacadista (que compõe 7,56% do PL em um CRI) é uma empresa do segmento atacarejo bem conhecida pelos paulistanos com rating AAA pela Fitch, fundada em São Paulo há mais de 50 anos com mais de 300 lojas por todo o Brasil – inclusive, inquilina e credoras de diversos fundos imobiliários. O lastro do CRI são contratos atípicos do Assaí. Lembrando adicionalmente que é uma empresa listada em bolsa e negociada com o código ASAI3.

Por último, a Tecnisa (que compõe 6,45% do PL em um CRI) é uma incorporada listada no Novo Mercado da B3, mais alto nível de governança corporativa, negociada sob o código TCSA3 e possui rating A pela agência Fitch. Devido ao cenário econômico atual, o nível de vendas e endividamento de incorporadoras vem sendo mais desafiador. Um ponto positivo é que a Tecnisa atua na incorporação majoritariamente em imóveis voltados para classe média e alta, classes menos sensíveis a taxas de juros mais alta. As garantias são Alienações Fiduciárias de CEPACs (um título mobiliário emitido pela prefeitura de um município), cotas e/ou de imóveis.

Por fim, queríamos destacar que atualmente o fundo possui uma reserva acumulada de correção monetária próximo de R$ 0,87/cota, reserva que pode auxiliar na normalização de distribuição do fundo.

Em resumo, a alocação atual do portfólio do XPCI11, somado com boa diversificação, garantias estruturadas, devedores com risco de crédito de maior qualidade e empréstimos sobre ativos (LTV) médio da carteira, nos diz que o fundo de crédito possui uma classificação High Grade.

Entretanto, levando em consideração que existe uma maior concentração comparado a outros FIIs High Grade (exemplo BTCI11, FII de papel de gestão BTG Pactual e um de nossos recomendados), colocaremos um prêmio em relação a NTN-B 2040 levemente superior ao que geralmente utilizamos para um FII High Grade.

Indicadores técnicos do XPCI11: P/VP e Dividend Yield

Sobre a métrica de P/VP do XPCI11, estamos falando de um FII de CRI High Grade, ou seja, podemos assumir que seu valor patrimonial reflete mais precisamente o valor justos dos ativos que compõem o portfólio.

Observe conosco o comportamento do P/VPA ao longo do tempo:

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

No período analisado, o P/VPA médio do portfólio foi de 0,94. Atualmente, o P/VPA encontra-se em 0,92, ou seja, um deságio de 7,7%. Note também que o aumento desse indicador ocorreu em períodos em que o mercado passou por momentos mais otimistas, com queda nas expectativas de juros futuros, e a diminuição ocorreu em cenários mais pessimistas.

Entretanto, lembre-se que o valor patrimonial de um FII de papel refere-se ao valor justo dos CRIs que estão em carteira. O valor justo dessas posições, em um cenário de diminuição das taxas de títulos públicos, fará com que a marcação a mercado atue no preço desses ativos, trazendo um ganho de capital implícito – e some isso a valorização explícita, que é o deságio atual da cota de mercado com a cota patrimonial.

Ao calcularmos o Dividend Yield do XPCI11 utilizando o valor de cota na sua emissão (R$ 100) com os dividendos pagos ao longo de cada ano, temos um DY médio entre 2020 e 2024 de 10,38%.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

No 1° semestre de 2025, os dividendos pagos foram de R$ 5,37. Como é provável que terminemos o ano com um IPCA próximo ao do ano passado de 4,83% (segundo projeção de inflação do Banco Central em sua última ata do Copom divulgada) e com o CDI maior do que em 2025, é verossímil assumirmos nível de distribuição similar a 2024.

Fonte: Banco Central

O DY anualizado atual, utilizando o valor de cota de R$ 80,16 e uma distribuição de R$ 6,33 (pagos entre janeiro e julho), temos um Dividend Yield anualizado próximo de 13,92%, acima da média dos últimos anos.

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Para chegar ao preço-limite do XPCI11, criamos uma matriz que nos mostra o valor esperado para o XPCI11 em relação a uma distribuição de dividendos e um prêmio em relação a NTN-B 40. Quando escrevemos este relatório, o Tesouro IPCA+ 2040 possui uma taxa pré-fixada de 7,05%:

Fonte: Tesouro Direto

Se considerarmos um prêmio de 3,50% (sobre a taxa de 7,05%), deveríamos obter um Dividend Yield de 9,55%, o que nos levaria a um valor de cota de R$ 104,71 – sim, bem acima do valor atual, mas leve em consideração que vivemos um período fora da curva, em que o mercado está exigindo um prêmio de risco bem maior do que em um cenário de taxas normalizada.

Elaboração: Finclass

Segue abaixo algumas informações adicionais do XPCI11. Para mais informações, acesse o regulamento do fundo.

Fonte: XP Asset | Elaboração: Finclass

Por essas razões, recomendamos a compra do XPCI11. O fundo apresenta uma carteira de crédito imobiliário classificada como High Grade, com diversificação em 45 CRIs, sendo mais de 60% atrelados ao portfólio do MXRF11 – o que garante sinergia de gestão dentro da própria XP Asset. Apesar de ter três posições com peso acima de 6% no patrimônio líquido, o risco de crédito está alocado em empresas de grande porte e reconhecida capacidade financeira, como Prevent Sênior, Assaí Atacadista e Tecnisa, todas com garantias bem estruturadas e níveis de LTV controlados.

Em resumo, trata-se de um FII que combina lastros de qualidade, gestão experiente, liquidez superior à média do setor e indicadores técnicos atrativos, justificando sua inclusão em nossas carteiras recomendadas, especialmente porque substituíra uma alternativa que não possuí o mesmo perfil de risco de crédito, tem menor liquidez e o faremos sem abrir mão de geração de renda em patamar muito similar.

Recomendação de Venda: Polo Crédito Imobiliário FII – PORD11

O FII Polo Crédito Imobiliário (PORD11) realizou sua primeira oferta em janeiro de 2013. Tem administração da Oliveira Trust e gestão da Polo Capital, gestora independente de recursos com mais de 20 anos de trajetória.

Nestes mais de 12 anos de estrada, o PORD11 realizou apenas 3 emissões; além do IPO em 2012/2013, pouco antes da pandemia do novo coronavírus, em fevereiro de 2020, ocorreu a 2ª emissão e em junho/2021 houve a terceira emissão. Cenário bem diferente de alguns fundos de CRI que realizaram 2 ou mais emissões por ano ao longo da vida, sem certo ou errado, apenas constatação de estratégia de crescimento diferente.

Atualmente o PORD11 possui R$ 357 milhões de patrimônio líquido e 302,4 milhões de valor de mercado, sendo FII integrante do IFIX, com participação de 0,22% no índice.

Sua carteira de CRIs tem uma boa diversificação, nenhuma das 32 operações de CRI possui mais do que 7,0% de participação no patrimônio do FII. Há importante diversificação de indexadores de sorte que 34,5% do patrimônio tem exposição direta à inflação (IPCA e IGP-M). Os 33,2% alocados em CRIs e Debêntures indexados ao CDI conferem importante proteção ao atual cenário de juros.

Fonte: Relatório Gerencial PORD11 – junho/2025

Note como as taxas médias das operações de inflação, IPCA + 9,75% e IGP-M + 9,60% conferem importante ganho real, mas estão na média 200 pontos-base (2%) acima do patamar da taxa média do momento em que o PORD11 foi recomendado pela primeira vez pelo nosso time, em maio/22, período em que a taxa da NTN-B 2035 estava por volta de 5,7%, aproximadamente 170 pontos-base (1,70%) abaixo do atual patamar e isso não é coincidência.

Além dos CRIs e Debêntures, conforme relatório gerencial de junho/25, 21% do Patrimônio Líquido (PL) do PORD11 está em caixa e 10% em cotas de FIIs sendo 9,1% destes 10% referem-se ao FII Moema que tem remuneração IPCA + 8,5% e o fundo tem uma opção de venda contra o locatário que vence ao final do contrato de locação (dez/28).

Sobre a exposição de caixa em 21% do PL, a gestão justifica como sendo mecanismo de defesa em cenário onde, ainda que operações aparentem ser viáveis com taxas mais elevadas, fato é que devedores com mais saúde financeira evitam ampliar endividamento neste cenário, logo temos uma seleção adversa e cautelosamente a equipe de gestão do PORD11 retém o caixa, sendo mais seletiva na concessão de crédito e sendo remunerada em patamar atrativo na renda fixa. Nosso time de análise entende e gosta da prudência da gestão neste momento de mercado.

Retorno da recomendação do PORD11 até aqui

Ainda que tenha ingressado na carteira de FIIs recomendados quando utilizávamos a marca Spiti em maio/2022, inicialmente demonstramos o resultado sob a chancela Finclass pois entendemos que assim cobrimos a maior parte dos assinantes.

Fato é que o retorno apresentado é gerencial, cada um de vocês têm um retorno específico que considera o preço médio da posição de cada um em relação ao atual preço da cota e todos os rendimentos que vocês receberam.

Para calcular o seu retorno com o investimento em PORD11 use o seguinte racional:

(Total de Cotas que você tem x Preço de venda do PORD11) + Soma dos dividendos que você recebeu) / (Total de cotas que você tem x Preço médio de aquisição do PORD11)

Claro, lembre-se que haverá gatilho de imposto de renda por ganho de capital se houver lucro, sem considerar dividendos.

Agora vamos ao resultado da recomendação do PORD11 para os assinantes Finclass, lembrando que neste caso considerando o início em 28/12/2023, data em que os assinantes Finclass passaram a ter acesso as carteiras recomendadas.

Tanto Carteira Renda, quanto Carteira Valorização têm período de apuração de resultado iniciado em 28/12/2023, e desde então o PORD11 acumulou retorno total de 8,23% e na mesma janela o Ifix acumulou alta de 3,54%, considerando o fechamento do pregão de 19/08/2025.

Fonte: Economatica | Elaborado por Finclass

Para os assinantes que acompanham a recomendação desde o período Spiti, PORD11 foi recomendado em 26/05/2022 e desde então, até 18/08/2025, acumulou retorno total de 27,3%, já o Ifix no mesmo período teve retorno total de 22,8%.

Fonte: Economatica | Elaborado por Finclass

Por que estamos retirando o PORD11 dos recomendados?

Como vimos, durante a permanência entre os recomendados, PORD11 entregou resultado superior à média do mercado representada pelo Ifix. Mesmo atravessando janela adversa para o crédito, com abertura da curva de juros, fator que reprecifica para baixo a carteira de crédito do fundo, movimento que percebemos claramente no comportamento da cota patrimonial do FII, a geração de renda foi mais do que suficiente para manter o retorno positivo e acima do benchmark (Ifix).

Fonte: Economatica | Elaboração: Finclass

Note como entre 12/2023 e 12/2024 o valor patrimonial do PORD11 entra em ritmo de queda, saindo de R$ 9,77 chegando a R$ 9,45 (-3,3%), na mesma janela, a taxa da NTN-B 2040 avançou quase 200 pontos-base, saindo de 5,38% e atingindo 7,32%. Mas em 2025 observamos alguma recuperação, a Taxa do mesmo título público recuou para 7,19% e na mesma janela, o VP do PORD11 saiu de R$ 9,47 para R$ 9,57.

A cota de mercado do FII sofreu mais do que o valor patrimonial, de sorte que o PVP do PORD11 no início das carteiras Finclass rondava 0,92 ~ 0,93 e agora flutua entre 0,85 e 0,87.

Mas um fator que chama muito atenção é a queda de liquidez. Quando foi recomendado pela primeira vez, ainda em 2022, PORD11 tinha liquidez diária na ordem de aproximadamente R$ 1 milhão por dia quando observávamos a média de 30 pregões para suavizar pregões específicos de maior ou menor movimentação. Quando do início das Carteiras Finclass, este indicador apontava liquidez diária entre R$ 850 mil e R$ 900 mil, pouca mudança ante o início da recomendação. Ocorre que atualmente, como podemos observar no gráfico, essa métrica de liquidez se reduziu para nível que oscila entre R$ 350 mil e R$ 430 mil por dia.

Fonte: Economatica | Elaborado por Finclass

Procuramos preservar bons níveis de liquidez para nossas recomendações e quando nosso monitoramento apontou a possibilidade de trocarmos o PORD11 por uma alternativa com uma carteira de crédito com maior qualidade, mais diversificada, com nível de distribuição muito similar e com liquidez diária oscilando entre R$ 1,2 milhão e R$ 1,3 milhão usando a mesma métrica (média últimos 30 pregões), nos pareceu óbvio ser este o melhor caminho para os assinantes.

Diante do exposto, recomendamos a venda do FII PORD11 tanto na Carteira Renda, quanto em todas as faixas patrimoniais da Carteira Valorização e para não deixarmos a saída de uma alternativa ligada ao crédito, recomendamos a inclusão do XPCI11 conforme descrito acima.

Rio Bravo Fundo de Fundos Imobiliários: Redução na alocação e alteração para manter

O Rio Bravo Fundo de Fundos Imobiliários (RBFF11) nasceu em 2013, sendo um dos mais longevos FoFs listados na B3. Até hoje foram 3 emissões e considerando o fechamento de julho/25, o FII tem um patrimônio de R$ 223,6 milhões, lembrando que por conta da metodologia de cálculo de valor patrimonial, o patrimônio de um FoF-FII flutua ao sabor da precificação no mercado secundário das cotas dos FIIs investidos. O FII está no Ifix com participação de 0,14%. A administração do RBFF11 é realizada pela Rio Bravo que também atua como gestora desde meados de 2019.

Por ser um FoF-FII, lembro que a política de investimentos preconiza a alocação prioritária do recurso do fundo em cotas de outros fundos imobiliários. Logo, uma das primeiras análises que fazemos quando observamos um FoF-FII é observar a alocação setorial de sua carteira, assim podemos reconhecer quais setores a gestão espera que tragam mais retorno para o FII.

Quando recomendamos RBFF11 pela primeira vez, em setembro/2023, pouco antes da fusão Spiti & Finclass, o RBFF11 tinha a seguinte alocação setorial:

Fonte: Rio Bravo (setembro/2023)

Passados praticamente 2 anos, a trinca Shopping, Varejo e Educação segue dominando os tijolos com 27% e aqui lembro que a alocação educacional que existia em RBED11 passou a ser representada por RBVA11 uma vez que o último adquiriu os ativos educacionais do RBED11. A posição em crédito oscilou de 26% para 25%, ou seja, estável. Escritórios oscilaram 2 pontos percentuais para baixo saindo de 15,5% para 13,3%. Logística reduzida de 23,8% para 22,4% e FoF de 4,4% para 3,1%. E onde foi alocado este diferencial? Cotas de FIIs Multiestratégia que antes não apareciam no gráfico e agora representam 6,5% da alocação. Há ainda 6,4% do recurso em caixa o que entendemos ser um fator positivo diante dos atuais preços das cotas no mercado secundário.

Fonte: Rio Bravo (julho/2025)

Podemos inferir que a estratégia que nos fez recomendar RBFF11 permanece, com maior ênfase em teses com ganho de capital (Tijolos e FoFs), reforço deste viés com a inclusão dos Multiestratégias e ainda sim, um carrego de renda acima de 10% em relação ao preço de mercado da cota, inclusive, o rendimento mensal por cota permaneceu estável em R$ 0,51/cota durante quase todos os meses desde a recomendação.

O duplo-desconto, considerando os preços de fechamento de julho/2025, revelavam um potencial upside de 48% sendo que 18% viriam do desconto da cota de mercado do RBFF11 ante sua cota patrimonial no fechamento do mês e o restante eventualmente capturado caso o preço da cota de mercado de cada posição investida do RBFF11 convergisse para sua respectiva cota patrimonial.

Fonte: Rio Bravo (julho/2025)

Entendemos que este patamar de duplo-desconto, além da existência de R$ 0,22/cota de ganho de capital não realizado (considerando preços de fechamento de julho/2025), conferem boa margem de segurança para absorver adversidades de mercado na precificação da cota do RBFF11, ou seja, uma assimetria positiva.

Então, por que alterar a recomendação de RBFF11 de compra para manter e reduzir sua participação nas carteiras Renda e Valorização?

Por que estamos reduzindo RBFF11 e alterando a recomendação para manter?

Um fator que chama muito atenção é a queda de liquidez. Quando foi recomendado pela primeira vez, ainda em 2022, RBFF11 tinha liquidez diária na ordem de aproximadamente R$ 1 milhão por dia quando observávamos a média de 30 pregões para suavizar pregões específicos de maior ou menor movimentação. Quando do início das Carteiras Finclass, este indicador apontava liquidez diária entre R$ 850 mil e R$ 900 mil, pouca mudança ante o início da recomendação. Ocorre que atualmente, como podemos observar no gráfico, essa métrica de liquidez se reduziu para nível que oscila entre R$ 350 mil e R$ 430 mil por dia.

Fonte: Economatica | Elaborado por Finclass

Novamente a questão de liquidez se faz presente. Reforçamos que cada vez mais nos preocupamos em preservar bons níveis de liquidez para nossas recomendações, e no caso do RBFF11 vimos algo similar ao que ocorreu com a liquidez do PORD11. No caso do RBFF11, a liquidez quando recomendamos pela primeira vez (setembro/23) tinha liquidez diária média rodando próximo a R$ 700 mil. Quando do início da carteira Finclass, a liquidez diária de RBFF11 tinha caído para R$ 500 mil, mas nos meses seguintes se recuperou e voltou a patamar até mesmo superior aos R$ 700 mil. Ocorre que ao longo de 2025 gradativamente essa liquidez vem se reduzindo e atingiu patamar inferior a R$ 300 mil por dia.

Como o gráfico mostra razoável volatilidade da liquidez, ainda que estejamos em um dos períodos com menor liquidez nos últimos anos do RBFF11, entendemos que o melhor movimento é a redução da alocação no fundo e alteração da recomendação de compra para manutenção afinal, lembro que a carteira de ativos do RBFF11 preserva os fundamentos imobiliários que no passado, nos fizeram incluí-lo entre os FIIs recomendados.

Diante do exposto, recomendamos a manutenção do FII RBFF11 tanto na Carteira Renda, quanto em todas as faixas patrimoniais da Carteira Valorização com redução do percentual de alocação e ajuste do preço máximo de compra para R$ 60,00.

Acesse a área de recomendados para verificar o nome percentual em cada carteira recomendada. Sugerimos que inicialmente se procure fazer o ajuste passivo da alocação em RBFF11, ou seja, a não realização de novas compras no FII fará com que sua participação em sua carteira de investimentos vá se reduzindo ao longo do tempo e convirja, em dado momento, para o percentual recomendado.

Como houve redução de RBFF11, promovemos redistribuição deste percentual. Os fundos impactados com alguma elevação no percentual recomendado na Carteira Valorização foram:

·       CPTS11: elevação de percentual de alocação e ajuste de preço máximo de compra para R$ 8,50.

·       KFOF11: elevação de percentual de alocação e manutenção do preço máximo de compra em R$ 86,00.

·       RBVA11: elevação de percentual de alocação e manutenção do preço máximo de compra em R$ 10,00.

A compensação da redução de RBFF11 (FoF) procurou focar em estratégia similar (FoF e/ou Multiestratégia com significativa alocação em cotas de FIIs), por isso as escolhas por KFOF11 e CPTS11, além de um maior espaço para RBVA11 que responde por quase 10% do RBFF11 e é uma estratégia que gostamos tanto da tese quanto da execução que vem sendo realizada pela Rio Bravo e ainda preserva bom preço de aquisição no mercado secundário.

Reforçamos a recomendação para que acesse a área de recomendados e veja como ficou a situação final de sua alocação alvo em fundos imobiliários.

Como ficaram as carteiras Finclass

A seguir, demonstraremos como ficarão as recomendações na Carteira Renda e na Carteira Valorização para patrimônio mínimo de R$ 100 mil.

Carteira Valorização (Patrimônio mínimo R$ 100 mil)

Como houve redução de RBFF11, promovemos redistribuição deste percentual. Os fundos impactados com alguma elevação no percentual recomendado na Carteira Valorização foram:

·       CPTS11: elevação de percentual de alocação e ajuste de preço máximo de compra para R$ 8,50.

·       KFOF11: elevação de percentual de alocação e manutenção do preço máximo de compra em R$ 86,00.

·       RBVA11: elevação de percentual de alocação e manutenção do preço máximo de compra em R$ 10,00.

A compensação da redução de RBFF11 (FoF) procurou focar em estratégia similar (FoF e/ou Multiestratégia com significativa alocação em cotas de FIIs), por isso as escolhas por KFOF11 e CPTS11, além de um maior espaço para RBVA11 que responde por quase 10% do RBFF11 e é uma estratégia que gostamos tanto da tese quanto da execução que vem sendo realizada pela Rio Bravo e ainda preserva bom preço de aquisição no mercado secundário.

Reforçamos a recomendação para que acesse a área de recomendados e veja como ficou a situação final de sua alocação alvo em fundos imobiliários especialmente se sua faixa patrimonial não estiver contemplada na tabela abaixo.

* Saiu da lista de recomendados: PORD11

Elaborado por Finclass

Elaborado por Finclass

Carteira Renda

Como na Carteira Renda também houve redução de RBFF11, mais uma vez promovemos redistribuição deste percentual. Os fundos impactados com alguma elevação no percentual recomendado na Carteira Valorização foram:

·       CPTS11: elevação de percentual de alocação e ajuste de preço máximo de compra para R$ 8,50.

·       BTHF11: elevação de percentual de alocação e manutenção do preço máximo de compra em R$ 9,70.

·       MCRE11: elevação de percentual de alocação e manutenção do preço máximo de compra em R$ 9,30.

·       RBVA11: elevação de percentual de alocação e manutenção do preço máximo de compra em R$ 10,00.

Na Carteira Renda, a compensação da redução de RBFF11 (FoF) procurou focar em Multiestratégia por entendermos que tais teses oferecem excelente carrego de renda, objetivo da carteira, com preços no mercado secundário que criam boa assimetria positiva para potencial upside que elevaria o retorno total para patamares similares aos FoFs, mas com carteiras que possuem menor volatilidade. Além de um maior espaço para RBVA11 que conforme já citamos, responde por quase 10% do RBFF11 e é uma estratégia que gostamos tanto da tese quanto da execução da Rio Bravo e ainda preserva bom preço de aquisição no mercado secundário.

Reforçamos a recomendação para que acesse a área de recomendados e veja como ficou a situação final de sua alocação alvo em fundos imobiliários e respectivos preço máximo de compra.

* Saiu da lista de recomendados: PORD11

Fonte: Finclass

Fonte: Finclass

Conclusão

O movimento de retirar o PORD11 e incluir o XPCI11 na carteira recomendada reflete nossa busca constante por fundos que conciliem qualidade de crédito, liquidez e diversificação. O PORD11 entregou resultado superior ao IFIX no período em que esteve entre os recomendados, mas a queda significativa de liquidez e a disponibilidade de alternativas mais robustas tornaram a troca necessária.

O XPCI11, por sua vez, apresenta uma carteira High Grade, com lastros corporativos de qualidade, garantias sólidas, LTVs controlados e gestão experiente. Soma-se a isso um deságio relevante frente ao valor patrimonial e um Dividend Yield anualizado em patamar historicamente elevado, o que reforça a atratividade do fundo mesmo em um cenário macroeconômico mais adverso.

Já no caso do RBFF11, a decisão de reduzir e alterar a recomendação para “manter” está alinhada à nossa disciplina de portfólio: reconhecemos o valor da estratégia, mas ajustamos a alocação para preservar equilíbrio e consistência de resultados no longo prazo sem descuidar da liquidez, mesmo em investimentos de natureza de longo prazo.

Seguimos firmes no compromisso de recomendar opções que foquem no equilíbrio entre risco e retorno, sempre atentos à liquidez e à solidez dos ativos que recomendamos, sempre buscando as melhores recomendações que são feitas com base nos fundamentos que os ensinamos.

Agradecemos a costumeira paciência. Esperamos que tenha sido uma leitura proveitosa.

Bons investimentos!

Ricardo Figueiredo | CNPI 8786

Ted Duarte | CNPI 10085